2006年北京某商业区地块项目投资可行性研究报告书.doc

**************** 项目建议书代可行性研究报告 北京*******工程咨询有限公司 二〇〇六年八月四日 目 录 第一章 项目基本情况 1 1.1项目概况 1 1.2项目单位简介 2 1.3项目技术经济指标 3 1.4报告编制依据 3 第二章 项目建设的背景和必要性 4 2.1项目建设的背景 4 2.2项目建设的必要性 5 第三章 投资环境分析 8 3．1总体宏观经济分析 8 3．2国家政策及土地市场分析 10 3．3房地产市场分析 14 3．4商业地产市场分析 16 3．5写字楼市场分析 19 3．6酒店类物业地产市场分析 21 第四章 区域市场分析 24 4．1中关村地区商业地产市场分析 24 4．2中关村地区写字楼地产市场分析 25 4．3中关村地区酒店类物业地产市场分析 29 第五章 项目市场定位 31 5．1中关村地区市场总体分析 31 5．2项目业态组合 31 5．3项目客户群分析 32 第六章 项目选址及建设条件分析 34 6．1项目用地范围及自然状况 34 6．2市政配套条件 35 6．3社会人文环境 35 第七章 项目建设方案 36 7．1项目总体规划 36 7．2建设规模及概况 37 7．3项目建设风格 37 7．4项目外部配套建设方案 39 第八章 项目节能、节水、环保、消防 41 8．1节能 41 8．2节水 43 8．3环保分析 44 8．4消防安全 44 第九章 项目劳动、安全、卫生、消防及对环境影响 46 9．1编织依据 46 9．2安全与劳动保护 46 9．3卫生防护 47 9．4安全保卫及消防设施 47 9．5项目建设对环境的影响及处理 48 第十章 建设进度安排与工程管理 49 10．1项目进展情况 49 10．2项目进度安排 49 10．3工程建设管理 52 第十一章 项目招标组织 53 11．1项目招标目的 53 11．2招标原则及招投标方案 53 第十二章 投资估算与资金筹措 55 12．1投资估算说明 55 12．2投资估算 56 12．3资金来源与运用分析 59 第十三章 项目财务评价 61 13．1销售收入估算 61 13．2成本分析 61 13．3利润分析 62 13．4财务指标分析 62 13．5现金流量分析 63 13．8结论 64 第十四章 项目社会评价 65 14．1对就业效益的影响 65 14．2对环境效益的影响 65 14．3对政府财政的影响 65 14．4对区域发展的影响 65 第十五章 风险因素分析 66 15．1工期风险及防范 66 15．2工程质量风险及防范 66 15．3环境风险及预防 66 15．4利润临界点(盈亏平衡)分析表 67 15．5敏感性分析 68 第十六章 结论 72 基本报表 1 ****************全投资现金流量表 73 基本报表 2 ****************资本金现金流量表 75 基本报表 3 ****************损益表 77 基本报表 4 ****************资产负债表 78 辅助报表1 ****************投资总计划表 79 辅助报表2 ****************销售收入与经营税金及附加表 80 辅助报表3 ****************资金筹措计划表 81 辅助报表4 ****************借（贷）款明细表 82 辅助报表5 ****************还款付息表 83 附件 84 第一章 1.1项目概况 （一）项目名称 **************** （二）项目建设地点 项目地块位于北京市海淀区中关村****区规划公建区（IV区）用地东南部，基地近似成三角形，基地面积约2.67公顷。具体四至范围是：南侧为海淀镇*街（**路），西侧为**（**）号路，西北侧为***（4）号路，东北侧为海淀***街（规划步行商业街）。 （三）项目建设内容 ****************建设项目规划工程总建筑面积约194066m2。其中地上建筑面积119268m2，地下建筑面积74798m2。地下四层，地上二十四层。地下功能为停车库及机电设备用房，共设有900个机动车停车位，其中地下892个，地上8个；自行车停车位1369个；地上部分由五星级酒店、写字楼及商业三栋建筑组成，酒店24层，高90.00m；写字楼19层，高81.85m；商业6层，高32.50m。 （四）项目组织运营过程 ****************建设项目是由北京***园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。其是由北京***园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。截止目前，项目已取