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关于湖熟房地产市场的简单调研 工程实践表明，决策和设计阶段是对项目投资水平控制的关键阶段。从我们建筑项目管理上来说，项目决策阶段是从项目建设意图的酝酿开始，调查研究、编写和报批项目建议书、编制和报批项目的可行性研究等项目前期组织、管理、经济和技术方面的论证，而不只是简单想到哪做到哪，特别是我们刚起步，相对来说组织、制度、经验等等各方面比较欠缺，所以我们项目的风险性很大，我们必须按部就班、扎实的做好功课。针对公司计划对湖熟项目的开发进入实质性准备阶段，个人一直认为前期的调研工作比较重要，但公司一直未能采取有效的措施进行相关的工作，希望公司能够引起重视。以下是我对湖熟地区的一点调查： 一、湖熟从2006年区划调整，由原来单一湖熟镇变为携周岗、龙都两大集镇，人口由原来的5万人增加至11万人，政府设在湖熟集镇；相对来说政策中心由原来三地向一地集中，政府机关、学校自然一并集中； 二、金城集团继续向湖熟融资，整个工业区今年新建厂区有10多家，未来企业外来人口会进一步增加； 三、地铁1号南延工程计划5月份通车，龙眠大道向南验收至湖熟； 四、句容有计划划至南京版图； 以上是一些大环境对我们项目的利好。 现阶段湖熟有产权开发在售为绿野的2块楼盘，均为别墅性质；而在09年湖熟有3块地块出让，相对来说我们交通环境、生态环境、商业购物、医疗、景观、繁荣程度比较有优势，但其他两块相对比较独立，开发协调简单、整体规划好、楼面地价相对较低；目前还不知具体两家楼盘形式和价格，这是我们需要查探的重点。其他湖熟在建楼盘基本为小产权房和违建，主要为灵顺小区、竹园小区、河南小区以及一些零星楼盘，他们在立面造型、户型、小区环境和物业管理上均没有，但他们相对开发成本会比较低，基本在1600－1800元左右，他们配套设施费、政府规费、土地费等基本很少。 个人分析消费群体不管房子好坏，关键要确定由哪一类消费者来购买，他们有什么样的需求。现在市场已需进一步细分，我们不可能满足所有层次消费者的需求。 随着人们经济收入的提高，对生活质量的要求也越来越高，并且差异化程度也日益明显，关键就是要抓住消费者所关心的利益点，开发出适销对路的房子。找准了卖点，其后的价格、营销、广告、收款等就能做到心中有数、有章可循了。 何时入局、开局，何时出局、结局，何时买入、投资，何时出售，都有一个“最佳时间”的定位问题。 　消费者买房最主要的是买核心层――户型与面积。尽管现在的商品房早已告别了“火柴盒”时代，但是究竟是大开间还是小开间、狭长型还是蝴蝶型、有多少个采风采光口……这一切都必须在开工前筹划好。材质不同的功能、风格、户型显然需要不同的材质。材质定位准确，开发商可大大节省成本，客户则心满意足，实在是双赢的事情。 　特色房地产定位，就是根据房地产企业的文化、小区环境、楼盘风格、文化概念等，集约、整合、升华出最具吸引力的一点作为“诉求点”，以此去吸引相应的目标。而我们未来定位应该是湖熟国有大型企业员工、机关事业单位干部、大学城毕业之大学生为主要对象，我们楼盘户型基本应该围绕他们而进行设计，当然我们可以借鉴周边成熟小区的房型、立面来更快、更好建设我们的项目。 之所以要强调事先规划、提前定位，是房地产这个特殊“商品”的性质决定的。一片小区、一座楼盘，不仅投资大、建设周期长，几十年甚至上百年留在地球表面充当标点符号，所以我们不得不“先谋而后建经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 我们项目管理的核心就是目标控制。一是我们需要对整盘进行一个明确的计划时间表，控制每一个节点的时间，而我们向节点进行努力。比如我们资质办理时间、可研、立项批复、设计初步方案、扩初、总图定位、施工图设计、招投标、施工、竣工、交付等节点；二是我们的投资控制必须在我们项目初步估算之内；特别是设计阶段的控制，必须对设计有相应限额设计要求以及最有效的优化方案；在施工招投标阶段控制和施工过程中费用控制也是关键；三是我们项目质量控制，以期项目可以到达预期的标准，避免无谓的返工和客户索赔从而影响整个公司的形象。 下面总结范文为赠送的资料不需要的朋友，下载后可以编辑删除！祝各位朋友生活愉快！ 员工年终工作总结【范文一】