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房地产开发项目公司运作机制的探讨 2000年05月17日01:43 [我来说两句] 开发公司的项目管理有别于施工单位的项目监理。从行业上分，施工单位属于生产性行业，其产品是其所承包施工的楼房。监理公司属于技术服务性行业，其工作是为开发公司提供工程监理的技术服务。而房地产开发公司项目的经营管理程序十分复杂，主要过程有项目经济分析阶段、征地拆迁阶段、设计报建阶段、工程建设阶段、推广销售阶段。 从90年代起，随着境外房地产公司大量涌入境内进行房地产开发，一种新的项目管理模式随之产生，这就是项目公司管理。项目公司是为某一特点的项目而成立的房地产开发公司，负责该项目的开发和销售，当该项目全部开发销售完成后，项目公司可以依法注销或转变为物业管理公司。如项目的开发经营不善而资不抵债，项目公司可以依法宣布破产清算。因而许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立各自的项目子公司，以降低开发经营风险。 项目公司是独立的房产开发公司，其工作职能及工作方法主要有： 一、前期策划 前期策划工作一般包括：机会研究、项目构思、目标设计、方案策划、可行性研究及投资策划。可行性研究是对项目技术经济方案的可行性进行的全面技术经济论证，是对项目的构思、目标设计、方案策划工作的进一步细化与具体化。而投资策划是在经济分析基础上对项目的资金使用、回收及相应措施进行详细的计划和控制。投资策划是今后项目管理运作的工作指南，是项目开发建设的成败关键。投资策划的主要内容有： 1、对项目的投资成本进行分析，提供各方面成本的控制指标。工程项目的成本主要有土地开发成本、工程建设成本、销售成本等。同时根据规划要求确定建筑物的容积率、配套设施面积等，从而计算可销售的面积积和成本单价指标，为各阶段的投资控制提供依据。 2、对项目进度进行分析，确定项目总目标进度计划。目标进度计划包括征地拆迁进度计划、资金筹措进度计划、项目建设进度计划和销售进度计划等。总进度计划是各阶段进度的控制依据，各阶段进度是相互衔接不可分割的，必须依据项目开发的特点及资金运作的要求进行编制。 3、对项目的资金筹集进行详细策划，确定融资渠道，并结合项目的进度研究融资计划，最大限度降低财务成本。 4、对项目资金流量进行预测和合理计划。确定启动资金的数额，制定资金的投入计划与资金回笼计划。 5、在项目实施过程中对项目的资金流量进行动态监控，根据计划控制项目开发费用的收支，及时发现实际的收支与计划的差异，以便采取适当措施及时纠偏。比如当资金回笼较计划慢时，应及时分析原因，指出对策，采取有效的促销策略，同时调整工程进度及开工面部署等措施，加快资金回笼。资金流量监控的最有效办法是利用计算机网络进行管理，各部门通过计算机网络将资金、进度及质量等各方面信息进行汇总，使项目经理能直接掌握计划与实际的差异，调整经营策略。利用计算机进行工程项目管理是时代发展的必然趋势。 二、项目从设计、报建、施工到验收的监控 监控的工作主要有几方面： 1、建立项目品质监控体系。项目品质主要包括设计品质和工程质量。工程质量的控制可以通过招标挑选有实力的施工单位，同时委托监理公司、质量监察站进行质量监控。项目公司不应把主要的人力、物力用在对施工质量的监控上，其主要工作应放在做好对设计品质控制。对设计的监控是项目管理中的难点，也是重点，工作中应采取以下方式完善设计监控体系： （1）进行小区整体规划及单体方案招标，从中选择最佳方案，由中标单位负责项目的施工图设计任务。这样利用竞争机制，使设计单位在竞争中提高设计水平，项目公司从中选择经济实用、品质优秀的方案。有些项目公司往往利用设计招标选择好的方案，再委托另外的设计单位进行施工图设计，这种方式不可取。因为一是损害中标单位的积极性，不利于知识产权的保护；二是局部设计需要和整体设计吻合，不同的设计单位设计会影响整体效果。 （2）组织设计人员踏勘现场，提高对现场的感性认识，同时避免设计图纸脱离实际，与现场环境不协调。 （3）实行定量限额设计，使工程预算数额不超出投资计划。设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，促使设计单位改变设计方法，由以往的单纯设计变为设计与预算同时进行，根据预算调整设计。在设计阶段控制投资是最有效的，利用优化设计可以大大节省项目的造价。 （4）组织设计评审小组对各个专业的设计进行审核，评审工作主要在规划及方案设计阶段。评审小组由项目策划、销售、监理等各方面负责人及各专业的专家组成，对设计提出全面的意见。对设计的评审许多开发公司往往依据个人的意见，由领导拍板，这样缺乏科学性。 （5）安排合理的设计进度，使出图的时间与招标、施工计划吻合。 （6）通过合同明确规定设计的职责，规定设计质量奖惩方法。并要求项目负责人