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土地使用权提前收回涉及的房地产评估问题分析?宗臻铃 随着城市基础设施建设、旧区改造等不断推进，涉及提前收回土地使用权的情况越来越多。因此，有必要对提前收回土地使用权涉及的房地产评估问题进行分析讨论。我国及本市对提前收回土地使用权已有一系列法律、法规的规定：? 《中华人民共和国土地管理法》（以下称《土地管理法》）第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的”。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下称《房地产管理法》）第十九条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依法律程序提前收回”。《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》（以下称《暂行条例》）第四十二条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回”。《上海市土地使用权出让办法》（以下称《出让办法》）第三十条规定：“出让年限未满的土地使用权不提前收回，但在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，出让的土地使用权可以依照法律程序提前收回。”对于提前收回的土地使用权，《土地管理法》规定对土地使用权人应当给予适当补偿。《房地产管理法》规定根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。《暂行条例》规定根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。《出让办法》第三十二条规定：“提前收回土地使用权的，出让人应当给予受让人相应的补偿。提前收回土地使用权的补偿金额，应当按出让年限的余期、规划用地性质、出让金及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值等项内容，由出让人与受让人协商确定，或者委托具有相应资质的房地产评估机构进行房地产价格评估后确定。”。在涉及房地产评估时，估价师必须依法公正评估。 ?一、 提前收回土地使用权的几种情况 政府为了社会公共利益，可以对土地使用权人依法取得的土地提前收回。土地使用权提前收回有以下几种情况：? 1． 全部收回 政府把该宗地块连同地上建筑物一并收回，土地使用权人不再拥有该幅土地的使用权。? 2． 部份收回 政府只收回该宗土地的部份，土地使用权人仍然拥有该出让地块的部份，该宗土地一分为二，一宗由土地使用者继续使用，另一宗由政府收回。部份收回中还包括两种情况：? （1）涉及建筑物。在收回部份的土地上，使用权人拥有合法的建筑物。? （2）不涉及建筑物的场地。收回部份的土地上没有建筑物，比如室外停车场；或有部份构着物或附着物，比如花坛、装饰物等。尽管这部份土地不产生直接的经济收益，但对该宗房地产的整体价值有较大的影响。 因此部份收回土地涉及的房地产补偿评估问题比较复杂。? 二、 补偿中应把握的几个问题 如何理解相应补偿或适当补偿是进行补偿评估的关键。根据《出让办法》，提前收回土地使用权的补偿金额，应当按出让年限的余期、规划用地性质、出让金及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值等项内容确定。我们可以从以下几个方面来理解和分析。 1．受偿人 由于土地（房地产）二级发育，现在的土地使用权人可能不再是出让合同中的受让人。由于政策法规允许转让，出让合同中的权利、义务随之转移，因此，不论土地使用权人是出让合同中的受让人，还是几经转让后的受让人，接受补偿的人应当是现在的合法土地使用权人。? 2．补偿年限 按出让合同确定的出让年限的余期进行补偿，这一点是没有任何可以置疑的。? 3．规划用地性质 按该宗土地的合法现实规划用地性质进行补偿，包括现实的用地性质与出让合同的规划用地性质一致或不一致的两种情况。《出让办法》规定，土地使用权人在使用期内，需要改变规划用地性质或规划要求的，须向出让人和规划管理部门提出申请，经审核批准的，受让人应当与出让人重新签订出让合同或者签订补充合同，并相应调整出让金。若土地使用权人没有经过有关部门审批而改变规划用地性质或规划要求的，应当按原出让合同确定的规划用地性质进行补偿。若是经有关部门批准的，则应按最近一次变更后的规划用地性质或规划要求进行补偿。? 4．补偿标准? 土地使用权出让合同也未约定提前收回的具体补偿方案，是按出让合同中的出让金给予补偿，还是按现行市场价值给予补偿？这是关键，也是双方争议的焦点，这也是进行评估必须解决的前提，是确定价值标准的关键。? 由于城市基础设施不断完善，土地从出让到提前收回这一段时期内，已经增值。房地产的增值主要取决于两个因素：资源的稀缺性和基础设施的完善。房地产的增值实际上是土地增值。基础设施的投资建设主体是政府，在某种意义上讲，是政