房地产工程质量管理的研究及分析.docVIP

浅析房地产工程质量管理的研究及分析 摘要：近年来房地产开发的工程质量管理已经被广泛运用，它对工程项目的整体效益和竞争力的提升有着极为重要的推动促进作用。因此，本文主要针对当前房地产开发的工程质量管理存在的主要问题进行阐述，并在此基础上，就如何加强和改善房地产开发工程的质量管理进行分析，从而提出切实可行的对策和建议。 关键词：房地产工程、质量管理、分析、研究 中图分类号：f253.3文献标识码：a 文章编号： 一 质量管理在景观设计阶段中的运用 ⑴注重景观设计师的现场实际景观效果处理能力。景观设计在国内目前尚不成熟，实际上景观效果较多掌握在现场施工技术人员的手上，因此选择景观设计单位时一定要看重有实际景观经验的设计成员的设计单位。 ⑵景观设计注重工程项目整体布局。景观设计在于一个“意”字。一个优秀的景观写意也就创造了一个景观项目工程的纲领，也就决定了开发方与施工方关于项目的景观营造方向。 ⑶对于景观效果在设计细节中的处理。景观工程可以说是对大地的一种修饰，景观设计人员不一定将每一个角落设计完整、描述清楚，但设计中必须有一个或几个合理而正确的做法，同时也有相对的不合理、不正确的做法说明。 二 对于设计质量的综合管理 ⑴寻找一支具有丰富设计经验的设计团队来保证设计成果的质量。工程设计主要是由人的主观所确定，为此一支设计团队的好坏直接决定了设计成果，现在的设计市场较多是挂号，寻找并积累合作设计单位时注重主要的设计人员很重要。 ⑵设计质量是工程质量的决定性因素。对设计阶段性成果和最终成果进行严格的审核，包括对房地产开发方的设计任务书的执行、规划的要求的执行、设计的依据、成果的数据。通过及时的核实进行补充、完善房地产开发所要求的工程设计。 ⑶提高房地产开发企业工程人员的专业知识对做好设计质量很重要。设计单位的设计成果都将经过房地产工程人员而进入到施工中，房地产专业人员就直接肩负起交接的各项审核，包括各个设计单位之间的设计范围、各个阶段的设计交接、设计深度要求、施工图审查上报等。 ⑷设计工程服务在房地产开发中尤其重要。一个房地产开发项目从开始到交房都离不开设计单位的技术支持，在项目的施工过程中更加突出，难免工程设计中也有所错误、有所变更、有所调整，这就要求设计单位也能够及时的跟进、及时的处理、及时的解决。 三 对于建设阶段的质量管理 ⑴对招投标阶段的质量管理。①注重建筑施工企业的实际成绩。招投标相当于一个工程项目施工的开始，选择一个有实际业绩、重合同、讲信用的施工企业很重要，切不可谈“情”而择之，否则在工程的施工管理过程中将很难进展。②建立并积累相关施工企业的数据管理库。在项目开发过程中对所接触的施工企业各方面进行考核、对比并建立相应的数据管理库，为今后的开发建设做好施工企业的单位储备。③对于工程施工合同中本工程项目管理条例的明确。对于每一个工程项目实际情况都有所不同，最好能在招投标过程中、施工合同订立过程中就清清楚楚的明确相关的项目工程管理规定，这也就要在工程开发过程中对所存在的问题进行反思，从而做到有效事前控制，以便在工程施工时可以按相关要求进行执行。 ⑵对施工阶段的质量管理对。①认真做好工程前阶段的工程管理。开始决定一切！一个好的开始只要坚持，那么就会有一个好的结果。②对管理者、作业者质量意识的提高。因为只有人的主观思想上重视了工程质量，才能真正意义上管理好一个工程项目，才会按相关工程要求进行施工，进行检查，进行验收。③建筑原材料、构配件工程质量的严格控制。对工程主要用材在合同中指定品牌或是在工程联系单进行确认，同时房产方进行不定期的抽查，把好进场关，如果发现质量情况，必须严格的按照工程项目管理规定执行。④着重控制观感质量和做好细部处理。工程观感质量与细部处理是工程最后的一道衣服，将直接展示在客户的眼前，因此更加要将工程观感和细部做到精益求精。同时做好该部分工程的样板先行制度，并同严格按已经确认的工程样板进行施工、进行管理、进行验收。⑤对工程验收的重点把关。验收是工程项目的一道关口，因此必须让验收充分发挥其关卡的做用，切不可走马观花，不视工程实际质量水平。同时将竣工验收作为最后一道防线，在工程完工之前，做到对每一个非隐蔽分部工程进行全数检查，质量缺陷全数封闭，做好全数验收记录， 通过全数修补，最后全数复验。 ⑶对工程建设的监理管理。①选择具有高素质、稳定、有良好信誉的职业监理公司。国内目前的监理市场还不是很完善，寻找一支具有实际成果、能够长期合作的监理队伍是解决监理问题最有效的办法之一，同时要求房地产开企业做好监理单位和监理人员（尤其是总监理工程师）的合作储备。②业主代表切实做好工程管理的带头做用。业主代表切不可只动口不动手，不管大事、小事不分情况总是指令监理人员去现场检查、处理，而自己整天在办公室内无所事事。而作为工程项目的业主代表