抚顺房地产.docVIP

1. SWOT分析法分析抚顺市房地产 （1）S--优势（Strength） 抚顺地理位置优越，对外交通联系十分便捷，抚顺市城市规划以及城市基础设施规划的完善、实施，使抚顺市的城市竞争力得到很大提高，房地产市场也将受到积极的影响；抚顺居民年人均可支配收入、人均消费支出、居民存款等指标快速增长，抚顺市居民的生活水平逐渐提高，民间资本日益充足，为房地产市场的发展提供了一定的购买力基础；沈抚同城化全面推进，城际轨道交通全面开通，打通了连接沈抚的高上线，开通了三条公交线路，启动了核心区的水系工程，完成投资20亿元的基础设施建设，“沈抚同城化”对抚顺城市发展提供了良好的契机，经济的发展，繁荣走势，必然会导致人们居住意向的改变，为房地产也发展带来歆的契机。现阶段，经济开发区房价上扬，就是最好的实例。 （2）W--劣势（Weakness） 但是由于世界金融危机的影响程度还不明朗，预计“沈抚同城化”对抚顺市土地利用的利好效果将滞后显现。因此，预计土地需求减少的趋势仍将在短期内继续延续。由于历史原因，抚顺作为以传统重工业为主的工业城市，城市的水质、空气等受到了比较严重的污染，抚顺市的居住环境受到影响，使得外埠客户来抚顺投资置业的欲望不高。 （3）O--机会（Opportunity） a.原来的结婚等刚性需求保持不变 现在又多了很多改善性需求的购房，房屋需求量大大提升。 b.抚顺市房地产投资额占固定资产投资额的比重明显偏低，2000年～2007年房地产投资额占固定资产投资额平均比重仅为14.3%，抚顺市房地产开发市场尚有较大的上升空间。 c. 根据2010年抚顺市政府工作报告，2010年抚顺市将加快推进浑河生态商住景观带建设。以“沈抚黄金带、水岸新城区”为主题，按照总体规划、分步实施的原则，全力打造浑河生态商住景观带。在浑河两岸和沈抚城际轨道沿线，重点规划建设南站商业区北区、325库、方晓新城、月牙岛、绥化路北、将军沟、高山路两侧等10余项大型综合开发项目。 d．沈抚同城化战略的实施，将使得沈阳的经济辐射力给抚顺城市土地利用带来前所未有的利好影响。沈抚同城化标志性项目沈抚城际轨道交通建设全面开工，打通了连接沈抚的高上线，开通了3条公交线路，启动了核心区的水系工程，完成投资20亿元的基础设施建设。企业自主冠名“沈阳”或“抚顺”成为现实。全年招商引资签约合同项目18个，总投资354亿元，是上年的2.4倍。高新区工作机制进一步理顺，基础设施建设步伐加快，投入2.2亿元完成土石方278万立方米，为招商引资、项目落地创造了条件。 （4）T威胁（Threat） 下表为2006年至2009年抚顺市土地上市成交统计表，如表所示，抚顺市2009年抚顺市土地交易市场发展态势明显，出让市场处于高速增长阶段。2009年土地出让面积达到344.14公顷。同比2008年上升122.67个百分点。土地出让面积如此大幅度的上升必将影响到下一年的土地出卖量及成交量，房地产属于投资回报周期较长行业，资金无法快速回笼，必将导致第二年投资疲软，受宏观经济影响，目前，仍处于经济恢复期，资金的大量重组，需要相对较长的一段时期，2010年，房地产业投资资金减少，房地产市场发展形势将受到一定的影响，同时， 2009年下半年，土地成交量的相对下降，在一定程度上说明资金问题已经对抚顺市房地产市场构成影响，投资者对新开发用地的取得多采取更谨慎的态度。 2. 抚顺市房地产市场表现 一般城市建设以市中心为发展基地向四周放射性发展，可抚顺却恰好相反，高湾望花河东房价却飞速上涨，北台，南站，河东，新华等地区和一些学区房的房价比较高些，而道街，戈布，望花，露天等地区的房价偏低些。抚顺的房产开发缺少竞争，导致房价过高．二手房在2000-3000元/平，商品房在2800-4500/平。2008年全国房地产市场受经济危机的冲击很大，全国房价普遍下跌，而抚顺市的房价不仅没有收到经济危机的影响，一直保持着比较平稳的水平，只是在土地成交量上表现的比较明显，却未能带动房价的全面下调。这些现象也从一个侧面反应了抚顺市房地产市场的泡沫很小。 五．解析抚顺市房价 商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。 期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城市维护建设费、教育费附加等。商品住宅开发期间依法应当交纳的城市基础设施建设费等其他行政事业性收费。开发商将开发成本加利润分摊到单位建筑面积上，再通过绿化、小区配套朝向、户型设计等