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一．万科集团与南都集团简介 　　万科集团成立于1984年，素有“中国地产领跑者”和“中国房地产第一品牌”之称，曾两次荣获福布斯“全球最佳小企业”称号。公司目前业务已扩展到全国19个城市，成为中国大陆最大的房地产上市企业。公司旗下“四季花城”、“城市花园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱，公司产品“情景花园洋房”是中国住宅业第一个专利产品，公司物业管理在全国首批通过ISO9002质量体系认证，公司开发的深圳城市花园诞生了中国第一个自发选举的业主委员会。万科是中国大陆首批上市公司之一，自上市至今持续保存盈利增长，在该批企业中堪称绝无仅有。2004年公司业绩稳步增长，全年净利润增长超过50%。经过20年的不懈坚持，公司规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式以及对商业伦理的坚守和倡导得到社会的普遍认可。2004年，万科在“中国最受尊敬企业”评选中名列第二位，在“中国最佳企业公民行为评选中”得票数居本土企业第一位。 　　南都集团成立于1991年，是一家以房地产业、基础设施产业、金融服务业、通讯产品及网络资讯业为主的大型企业集团。公司自1993年进入房地产领域以来，以杭州为中心以住宅为主体，创建了“南都房产”品牌，先后完成了南都花园、金华国贸大厦、南都城市别墅、南都大厦、南都?天水苑、南都?德加公寓、南都?五环广场、南都?林语别墅等多个项目，获得了杭州及其它周边城市消费者的广泛认可。在此基础上公司依托“南都房产”核心品牌，以长江三角洲为重点发展区域，又逐步开拓了上海、宁波等多个城市的房地产市场。目前，公司已在杭州、上海、宁波、南京、长沙等地储备了近千公顷的发展用地，用于开发城市住宅、旅游景观物业、商贸科技物业等多元化房地产项目。经过近十年的发展，“南都房产”先后在房地产开发、物业管理、房地产中介网络交易几个领域分别通过ISO9002质量体系认证，成为拥有众多成员企业的企业集团。 万科集团于3月3日与江浙地产界的老大--南都集团正式签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益，以及浙江的20%权益，18.5785亿元的巨资收购也创下了国内房地产企业最大宗企业购并案例的纪录。 自此，万科通过本次合作新增的项目储备超过219万平米，成功打进此前从未进入过的浙江地产市场。18亿纯现金交易，不是鸡蛋换粮票的“翻版” 　　新浪房产：很多人会认为万科缺地，而南都缺钱，因此双方合作共同规避自己的劣势，所以这次合作可以看做是任志强和潘石屹鸡蛋换粮票的“翻版”，你认同这样的说法吗？ 　　郁亮：我认为这次合作有着伟大的意义，因为它不是简单的鸡蛋换粮票的交易，而是标志着房地产行业战略和结盟时代来临对企业的一种需求，如宝钢与日本三菱，泰达和万通之间的合作等等，这预示着中国的房地产行业需要在更大范围内展开合作。此外，南都也并不缺融资机会和渠道，他们放弃了很多次融资和私募的机会，最后选择了和万科的合作。当然，万科借助此次股权合作，也顺利打进从未涉足的浙江房地产市场。 　　新浪房产：万科选择南都也应该有自己的考虑吧？你们具备了怎样的合作基础才会走到一起？ 　　郁亮：我们双方都看到了房地产行业发展的必然趋势就是更宽泛的领域里交流、合作。首先，选择南都是我们看到对方也是一家规范运作的公司，虽然万科比较高调，南都比较低调。其次，我们都具有共同的客户理念，我们看重产品的品质、客户服务质量等方面。第三，我们双方都有着自己非常优秀的团队，能够有效整合。最后，也是看到双方资源的互补性。到目前为止，大家也还没有听说过哪家大开发商进入到浙江市场。万科通过与南都的合作战略性的进入了浙江市场，除了上海外，还拥有了苏州、镇江的资源。 　　新浪房产：这18亿是纯现金交易还是现金和万科的股票各占一定比例？ 　　郁亮：完全是现金。不过这18亿对万科来说并不是一个很大的数目，截止去年年底，万科已经有现金存款31.7亿的储备，而且这18亿也不是一次性支付。我们今年付50%，06年付30%，07年付20%。重要的是这期间我们合作的项目已经为我们带来了非常直接的现金流收入。　　规避交易风险：万科打多重预防针 　　新浪房产：众所周知，任何交易尤其是以收购股权的交易都会带来很多风险，这不仅是在交易本身，而且涉及到诸多方面，万科如何规避这样的风险呢？ 　　郁亮：对于交易本身的风险万科做了充分的准备，我们的律师花简为繁，签定了各种附加条款，整个合作签字都签了一个小时，这样将风险缩定在万科能控制的范围内。刚才我也提到，18亿现金支付也不会对万科造成大的影响。此外，在文化融合方面也有很大的风险，因为万科的文化和经营管理体系不一定就能契合南都。但是万科和南都的价值观有很多相似的地方，尤其是在客户和品牌理念上有明显的一致性。通过这次合作，万科也会进一步提升自身