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毕业设计（论文） 文献综述 题 目 房地产调控下渝开发 经营战略研究 专 业 ***** 班 级 ***** 学 生 ***** 指导教师 ***** ***** ***** 房地产对土地和资金高度依赖，因此房地产市场对政策非常敏感。当政策调控金融市场时，房地产市场融资难度加大，融资成本上升，造成价格上升供给下降；由于价格上升需求减少，造成房地产市场低迷。当政策调整土地市场时，土地供给直接影响房地产市场供给,土地供给充足，房地产体量供应充足，价格平稳；土地供给不足，房地产体量供给不足，价格上升。同时，土地价格依然影响房地产价格，土地成本占房地产开发成本的极大比例，土地价格的升降直接影响房地产的价格，进而影响房地产市场的供给和有效需求。本人通过维普科技期刊数据库及CNKI全文数据库检索到大量相关文献，现从以下几个方面对其进行归纳、总结。 1、房地产宏观调控及其手段 尹满庆（2012）、王春华（2012）、刘民飞（2012）等研究者对我国历年房地产宏观调控政策及手段进行了梳理：我国对房地产的重要宏观调控分别发生在1993年、1998年、2003年、2005年、2008年、2010年、2013年。代表性调控政策包括国十六条、国八条、国六条、(新)国十条、23号文件、18号文件、国五条等。调控手段主要包括：控制信贷规模、完善金融市场、进行税收调节、加强房地产市场的宏观管理、抑制投资投机性购房、土地市场调节、限购限贷、控制二手房交易、修建保障性住房等。 2、宏观调控对房地产企业的影响 Xiaoqing Eleanor Xu 、Tao Chen认为中国的货币政策对房价有很大影响，扩张性货币政策使房价上升，紧缩性货币政策使房价降低[1]。肖元真认为在宏观调控下房地产业开始降温，房价开始理性回归，逐步走上理性思维、良性循环的可持续发展的道路，房价在宏观调控下房价呈理性回归的态势。房地产企业面对新一轮洗牌调整战略方向，房地产业进入真正意义的品牌时代[2]。同时，刘民飞认为宏观调控使房地产企业资金链紧张、房地产企业利润降低、市场竞争日趋激烈[3]。尹振涛指出宏观调控对房地产有以下影响：影响土地供应、影响开发资金来源、影响房地产市场供需[4]。王春华指出房地产宏观调控使成交低迷、存量房增加、开发商资金链越来越紧[5]。经过大量研究发现，宏观调控对房地产企业影响极大，总的来说分为：土地市场、资本市场、供需规模。 3、宏观调控下房地产企业进行战略调整的必要性 钱润认为战略定位意义非凡，根据市场周期性的特点，任何市场，包括房地产市场都违背不了客观经济规律，当需求大量出现带来超额利润的同时，必然会有大批新的投资涌入供方市场，直到供求平衡乃至供大干求才会停止，而经营也将趋于正常利润甚至在短期内出现亏损。届时，仓促应战的企业就将面临巨大损失，甚至被迫退出市场竞争。房地产开发本身具有投资周期长、变现性差、投资数额巨大等特点，对广大中小房地产企业来说，对风险的承受能力，往往就是决定其最终在市场中生存与否的关键。在房地产热销的大背景下，房地产企业应未雨绸缪，充分展望与分析市场，尽早进行战略定位，寻找企业最佳的开发方式与今后的运作模式[6]。 4、宏观调控下房地产企业经营战略调整策略 胡东海认为战略调整应该从“苦练内功，提升企业核心竞争力”、“重塑品牌，定位城市综合开发运营商”和“响应政府号召，高举责任地产旗帜”三方面入手[7]。中信地产很好地践行了这三点，顺利地在宏观调控下重新定位迅速发展。黄智超的观点是宏观调控下房地产企业面临的主要战略转换主要有：第一、市场开发机制的转换由自主开发型向符合城市规划型进行转换；第二、产品结构的转换由多样性房地产产品供给转向面对特定顾客的特色型产品供给；第三、由宽泛的开发模式转向相对集中的专业化特色性开发模式；第四、由粗放型的资源运作模式转换为资源整合型的运作模式；第五、由单一性的运营模式转换为多元化价值性商业经营模式；第六、房地产开发企业竞争格局发生变化面临资产优化重组，应组建大型的房地产开发企业集团[8]。在当前情况下刘民飞认为房地产开发企业的战略定位是：减小住房投入、向不限贷的城市拓展项目、加推中心城区高档物业、加大刚性需求产品的投入、增加工业用地储备、积极参与建设保障房、开辟新的地产概念、拓展新的融资渠道、产融结合，做房地产金融投资、投资其它行业[9]。尹满庆认为房地产企业需要属于城市运营商的意识、在宏观调控下使用低成本规模化发展战略、房地产企业需要用品牌开拓市场[10]。葛晓鸣提出塑造品牌的观点：塑造品牌，增加品牌