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房地产——研究论文 房地产新政对公司创业发展影响的几点思考 今年以来，针对房地产市场投资过热不退，不少地方房价飙 升的紧迫形势， 国家相继出台了一系列关于房地产市场宏观调控 的政策，“国六条”、与“国六条”配套的实施细则，以及土地 出让金转让制度、限制外资准入、二手房交易个税征收等。从这 些政策的意图来看， 中央政府已经下了决心一定要坚决打击房地 产市场炒作、遏制房地产市场投资过热、遏制一些城市房价快速 上涨，保证房地产业能够持续稳定地发展。这一系列房地产政策 的出台，对我们这样一个处于创业发展初期的房地产企业来说， 应如何在这场阵痛之中寻求突破，怎样塑造企业的核心竞争力， 促进企业又快又好地发展，成了我们必须面对的课题。 一、积极应对，变化带来机遇。 国家一系列房地产政策的出台， 给今后房地产市场带来哪些 变化呢？ 一是房地产市场发展模式将发生根本性转变。 一是房地产市场发展模式将发生根本性转变。 房地产市场发展模式将发生根本性转变 今年以来一系 列宏观调控政策表明， 政府将用强制性与数字化的规则来调整房 地产市场的结构。房地产市场将由高房价、高地价、高福利房发 展模式向中低档产品成为市场主流转变。 二是居民住房消费倾向将发生根本性转变。 二是居民住房消费倾向将发生根本性转变。 居民住房消费倾向 转变 由于不少购房者 经济负担过重已经成了一个社会问题 （即通常所说的 “房奴” ， ） 随着大量中低档产品的出现，以往那种购房消费一步到位、买房 就买大房子的住房消费倾向将会由购买小房子的消费模式所取 代。 三是开发商经营生产模式将发生根本性转变。 三是开发商经营生产模式将发生根本性转变。 开发商经营生产模式将发生根本性转变 随着系列宏观 调控政策逐步到位， 只有那些生产大众化产品的房地产开发商才 能得以生存与发展。 同时， 随着房地产中低档产品生产的规模化、 标准化，必然导致房地产开发商之间的竞争进一步加剧，目前这 种万马奔腾的市场格局将由不多的优质房地产开发商取代。 四是土地利益分配及协调发展机制将发生根本性转变。 四是土地利益分配及协调发展机制将发生根本性转变。 土地利益分配及协调发展机制将发生根本性转变 随着 土地出让金政策的出台、土地严格督察制度的建立，地方政府以 往那种千方百计地推动当地房地产市场发展的动力也会减弱， 从 而使得不少地方政府更为关注住房持有的税收结构。 可以说， 中央政府对房地产市场发展关注更多的是绝大多数 民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，房地产市场 在今后较长时期内都是一个居民居住消费的市场， 而不是一个投 资者的市场。同时，我们也应该看到，随着房地产市场秩序整顿 及市场炒作者的减少，房地产市场的供求关系会发生很大变化， 一些炒得离谱的房价自然也就会向理性回归。 因此，我们在企业战略目标的选择、公司治理结构的完善、 管理层的优化、核心竞争力的培育、盈利模式的创造等方面，都 必须跟上市场的变化，才可能迎来广阔的生存空间。特别是围绕 资源(自然资源和品牌、土地等社会资源)和技术(产品研发、成 本控制、市场营销)上的核心竞争力的构建，是公司得以又快又 好成长的关键。 二、企业运营，方法决定命运 （一）准确定位是前提 准确定位是前提 众所周知，房地产开发投资高，风险大，市场变幻莫测，政 策形势风起云涌，加上不同的建筑产品开发思路不同，营销策略 不同，技术含量不同，管理重点不同，资金要求不同，可谓千变 万化。一个项目失误，就可能把企业拖跨。因而要想求存图强， 就必须针对企业自身实力， 管理能力， 人员水平， 对市场的判断， 区域的分析等为企业进行定位，对市场进行细分，专注做自己擅 长的项目，并结合自身情况，制定企业发展战略。我们房地产公 司的实际是什么，一是重新启动时间不长，自身实力和抗市场风 险的能力还比较弱；二是公司治理结构还不够规范，决策机制和 决策程序还有待进一步完善； 三是人员结构和综合素质还跟不上 企业发展壮大的需要；四是还没有形成自己的品牌，在还缺乏行 业竞争力和知名度。对此，公司提出了立足武汉、突出重点、以 开发中低档楼盘为主、全力盘活内部土地资源，以人为本、品牌 为先、抓紧培育房地产人才队伍和品牌资源的发展战略。这一发 展战略还有待实践进一步检验。 （二）土地开发是基础 企业的定位准确了，下一步的问题就是寻找适合开发的土 地，这需要专业的评估和分析。什么样的土地适合做什么样的产 品是一定的，必须客观的分析市场找准客户群。由于土地供应紧 张，如果对于成本合适的土地，市场无目标，项目无定位，产品 无风格，一味凭借自己的主观意愿，考虑的只是怎样多出面积降 低单方成本，开发的产品就会有市场风险过大之虑，再低的投资 也收不回利润。下一步，公司开发的重点是内部存量土地，虽然 没有寻找和竞拍社