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雅戈尔集团进入房地产业的战略分析 一、我国房地产业现状： 数年来房地产行业利润持续保持较高水平，带来房地产开发企业数量增加迅速。房地产业的竞争也是日益激烈，而近年我国房地产业的发展越来越呈现出下面这三方面的特征： 1、商业地产迎来发展的黄金期： 2010年初，关于“遏制房价过快上涨，抑制投机性需求”的调控政策密集发布，受此影响，住宅市场观望情绪明显加重，而尚处在起步阶段的商铺地产迎来了绝佳的发展契机。 2、保障住房受政策影响开始蓬勃发展： 2008年11月，住房城乡建设部按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，提出2009年至2011年三年间，通过投资9000亿元，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房。这对参与保障房建设的地产公司及上下游产业链而言都是一个良好的契机。 3、创新融资为房地产企业带来新血液： 如今，房地产上市公司积极争取拓展融资渠道，通过不同融资方式缓解资金压力，维持企业的资金水平，房地产上市企业融资创新成为新趋势。 二、雅戈尔集团进入房地产业的SWOT分析 下面的SWOT分析将列出雅戈尔集团进入房地产业将要面对的机遇和挑战， 以及雅戈尔房地产本身的优势和劣势。 1、总体分析? 几年来，集团的房地产业务发展迅速，在宁波地区已经跻身房地产第一集团军位置。2004年集团房地产业务贡献了集团总利润的37%，甚至超过集团的服装业务利润。 2、外部的机遇 （1）为预防房地产过热产生严重后果，国家出台了一系列政策对市场进行规范， 房地产行业进入了调整时期。 （2）2005年，宁波市政府依然将稳定房价作为工作重点：年底前全面实施廉租住房制度；增加中小户型住房比例；加大查处扰乱市场秩序行为力度；开始实施房产税收新政；推行“以建定拆”拆迁安置制度；建立统一市场信息平台。 （3）但宁波市经济发展与居民消费能力持续增长，市场需求断层不会出现，预计宁波的房地产调控期时间不会很长。 （4）宁波市城市化进程加速，城市改造力度加大，良好的投资吸引力，加之2008年杭州湾大桥即将修通，为雅戈尔将宁波作为房地产业务发展中心奠定了良好的基础 。 （5）苏州房地产市场发展比较健康，没有出现销售过热现象，房价仍有上升空间。 （6）苏州市人均居民存款较高，城镇居民人口密度大，住房面积偏低，私人购买商品房比例小，加之外地人数量较大，显示了苏州房地产市场巨大的发展空间。 3、外部的挑战 （1）由于国内部分地区住宅价格增长过快，住宅消费增长远高于收入增长，空置面积持续增加，表明部分地区行业市场出现泡沫。 （2）宁波房地产市场受行业政策影响明显，消费者持币观望浓厚，房产投资额、销售量、房价均出现下降。 （3）由于2004年推出土地增幅较大，未来宁波土地资源将越显稀缺所以未来几年进行战略性的土地储备依然是雅戈尔的一项举措。 （4）外地大开发商开始大举进入，宁波未来房地产市场的竞争将更趋激烈。 4、内部的优势 （1）从区位来看，将来城东的发展空间最大，雅戈尔购买的土地位置较好，未来开发前景看好。 雅戈尔购买的土地位于城东工业园，占据了地利优势，虽然地价偏高，但如果前期规划得当，营销策划周密，还是有很好的盈利空间。 （2）财务资源:雅戈尔置业持续保持了较好的盈利能力， 雅戈尔置业财务水平与行业平均水平接近或超出，反映财务状况较好。 2004年雅戈尔的财务指标较2003年有了进一步改善，许多指标高于经营业绩突出的房地产上市公司，为下一步业务发展提供了良好的财务保障。 （3）无形资源：区域公关资源优势明显；在品牌、商誉资源方面，虽然置业在宁波房地产市场树立了良好商誉，还需要向进一步品牌资源转化。 （4）雅戈尔所拥有的资源的转移性均很高，但资源的利用度不高；各项业务所需要的能力匹配程度高，有助于业务水平的整体提升。 （5）雅戈尔置业目前涉足的房产产品类型的吸引力都较高。 （6）雅戈尔住宅业务具有相对较强的优势，应尽量扩大投资，谋求主动地位，而其它业务应寻找适当的切入点进行投资。 5、内部的劣势 （1）人力资源：雅戈尔置业的人力资源配备基本上能够满足区域化项目运作的需要，但还没有储备好跨区域竞争的足够人才。 （2）土地资源：在宁波及周边区域，雅戈尔土地储备充足，为集团在区域竞争获得优势奠定了基础。如果进行跨区域扩张则处于劣势。 （3）雅戈尔置业已经初步具备了房地产开发企业所必备的能力，但雅戈尔置业目前的能力与扩大开发规模相比还有一定差距。 三、分析得建议 1、今后五年集团房地产业务定位于能力提升阶段； 2、对现有房地产业务人员的能力提升进行中长期规划； 3、五年内保持立足宁波发展的总体思路不变，试探性地进行异地扩张，积累异地项目开发的经验； 4、战略性的土地储备依然是集团未来五年内的一项重要工作，要做好土地获取的前期准备工