烟台奥林峰情小区开发建设成本控制研究.docVIP

烟台奥林峰情小区开发建设成本控制研究 　　摘要：本文以烟台奥林峰情小区开发建设成本控制为研究对象，通过对该小区开发建设成本构成及影响因素进行深入分析，揭示该项目在成本控制中存在的问题，提出了奥林峰情小区开发建设在各环节成本控制中的一般对策及纠编措施，期望能对其他房地产开发项目提供有益的借鉴。 　　关键词：成本控制；房地产开发；项目管理 　　中图分类号：[F235.91] 文献标识码：A 　　一、项目概述 　　烟台奥林峰情小区是由中鑫富润投资集团旗下的山东鑫汇房地产开发有限公司投资建设的，项目位置在烟台市福山区福海路东侧、县府街北侧、西山路东侧、永达街南侧所围成的区域内（原福山区城里村所在地），属旧城区改造项目总开发面积90万平米。东南西北各设一个小区出口，中间规划一条东西贯通的积金山商业文化街，小区四周毗邻沿主干道区域两层为商铺5多层住宅，小区中央类椭园区域规划建设12栋高层住宅，地下是二层贯通的停车场，该项目规划建设86栋住宅，小区内景观美丽，随处可见喷泉水系、亭台小品，三季有花，四季常青，立体绿化美妙绝伦。该小区从2004年开发建设，至今已建成十栋高层，六栋小高层，24栋多层住宅，目前正在建设7栋高层住宅、5栋多层住宅和6000㎡社区文体娱乐中心，总开发面积近2/3，还有1/3面积尚未开发建设，此时对该项目开发建设成本构成进行分析与研究，很有必要，既能对本项目后期开发建设成本控制提供有益借鉴，同时也能对其他房地产开发项目成本控制提供借鉴。 　　二、奥林峰情小区开发建设成本构成 　　要对奥林峰情小区开发建设成本控制进行研究，首先应结合前人对房地产开发项目成本构成的研究成果，对奥林峰情小区开发建设成本构成进行分析，找出该项目成本控制的影响因素和存在的问题。 　　根据罗玲对房地产开发项目成本控制与管理的研究成果得知：房地产项目在开发过程中，主要存在四大成本：（1）土地成本；（2）设计与审批成本；（3）工程建设与安装成本；（4）项目开发管理成本，详见图1房地产开发项目成本构成示意图： 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　图1房地产开发项目成本构成示意图[1] 　　由于奥林峰情小区开发建设是在原福山区城里村旧城改造的基础上进行的，所以该项目的土地成本还包括旧房拆迁费用；该项目的财务费用还包括：贷款利息、银行手续费、融资租赁费等，根据《企业会计准则》要求，企业发生的销售费用，管理费用和财务费用应计入当期损益。 　　三、奥林峰情小区开发成本控制中存在的问题 　　通过对奥林峰情小区开发建设成本构成进行分析后，结合本人对该项目成本控制的了解及本项目在工程管理中存在的问题，现将本项目成本控制中存在的问题汇总如下：供本企业领导和其他房地产企业在加强成本控制时参考。 　　1、设计变更导致建设成本不断增加 　　目前本企业规划设计部相关人员年轻，缺乏现场实际建设经验，对国家规定的结构设计强制性标准及开发项目的重点和难点、实际建设程序和不同材质的适用范围和价位缺乏全面了解，只注重书本上的设计规范，提出的设计变更经常与实际建设程序相矛盾，而且变更的材质价位有所调增，导致建设成本不断增加。 　　2、追加使用功能导致建设成本不断提高 　　某分项工程建成后，为了增加新的使用功能，拆除已建好的分项工程，重新设计重新施工，并追加已建分项工程拆除工作的现场签证，从而导致许多新成本的增加。 　　3、违背建设规律导致建设成本增加 　　在本小区开发建设中，为了追求交房进度，在地下管线还未完全下埋的情况下，就将路面做好，景观绿化也都做好，随后又挖开路面，破坏景观绿化重新下埋管线，对路面和景观绿化重新施工，增加了建设成本。 　　4、成本控制手段落后，超支未能及时采取调控措施 　　本企业在成本调控方面只注重进度款审核及施工决算，对建设过程出现的现场签证和索赔事件，虽能到现场核实，并了解真实情况，但没有真正做到事前控制和事中预防的作用，由此造成的成本超支未能采取补救和调控措施，导致建设成本增加。 　　5、未进行成本指标分解，不能调动全员参与成本控制的积极性 　　本企业成本控制集中在“成本管理部”，没有把整个开发项目的目标成本按部门进行分解，不能调动每个部门和全体员工参与成本控制的积极性，全体员工参与企业管理成为一句空话，一些好的成本控制措施没能及时得到采纳，造成了企业不应有的损失。 　　6、未建立计算机时标网络计划和进度费用控制模型 　　目前山东鑫汇房地产开发有限公司在奥林峰情小区施工管理方面，只停留在一般的定性管理上，未建立计算机时标网络计划进度费用定量模型，在进度控制和费用优化方面多采用横道图法，信息量少，不能满足90万平方小区开发进度控制和成本管理的要求，不能及时准确提供网络优化后的最佳成本量化