商品住宅物业管理服务范围.doc

商品住宅物业管理服务范围 （一）综合管理 小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理 （1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施； （2）每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施； （3）白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场； （4）协助召开业主大会并配合其运作； （5）管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全； （6）与业主签定物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准; （7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理； （8）全体员工统一着装，佩带有相片胸卡，持证上岗； （9）每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。 （10）建立起应对各种公共突发事件的处理机制和预案，包括组织机构、人员和具体措施等，一旦发生，能随时投入运行。 （二）房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护 按《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件－：共用部位共用设施设备一般应包括的范围的内容为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备确保居住小区内楼房共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护，包括： （1）楼房及小区内共用部位共用设施设备的日常养护和小修，执行《房屋及其设备小修服务标准》； （2）保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常使用；道路、甬路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅； （3）确保雨水、污水管道保持通畅，定期清淘化粪池、雨水井，相关设施无破损； （4）负责小区智能化设施的日常运行维护； （5）定期清洗外墙。 （三）绿化 小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地 按市园林局规定的《二级养护标准》养护。 （四）保洁 小区规划红线以内，业主户门以外维护和保持服务范围内的清洁卫生,包括： （1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围； （2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理； （3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物； （4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫; （5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂； （6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。 （7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。 （五）公共秩序维护 小区规划红线以内，业主户门以外公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括： （1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施； （2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅； （3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等； （4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录； （5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。 （六）停车管理 机动车辆、非机动车辆在停车场（存车处）、位的管理 （1）有健全的机动车、非机动车存车管理制度和管理方案； （2）对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行； （3）保证停车有序，24小时设专人看管；有发生紧急情况预案； （4）长期存放的，应签订停车管理服务协议，明确双方的权利义务等。 （七）消防管理 公共区域消防设施的维护及消防管理 （1）有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案； （2）消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护； （3）定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能。 （4）发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等。 （八）高压供水养护、运行、维修 （1）保证居民正常生活用水；有停水处置预案； （2）水箱盖上锁并定期清洗消毒，确保水质合格； （3）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。 （4）发生突发公共卫生事件时，要加强对供水系统的消毒，禁止无关人员进入高压水泵机房，接近高位水箱。 （九）电梯养护、运行、维护 （1）主梯6：00－24