利用信托机制发展中国房地产业.docVIP

利用信托机制发展中国房地产业 房地产业是国民经济发展的基础产业，其产品作为国民经济各行各业进行经济和社会活动的物质载体、各社会成员生存和发展的基本物质条件，有着十分重要的地位。世界各发达国家房地产业的产值均占国民经济总产值的10%—40%。中国的房地产市场经过近20年的发展，也已成为中国国民经济的支柱产业，成为国民经济新的增长点。但房地产业投入大，周期长的特点决定了单纯依靠商业银行单一融资渠道来发展房地产业，将大量资金积压在房地产投资上，加大商业银行的风险，适应不了房地产的快速发展,却迫切需要依靠多种融资途径。因此独具制度优势、创新空间宽广、并有巨大灵活性的信托机制给房地产发展带来了机遇。 一、中国房地产业发展现状分析 (一)中国房地产市场总体概况 当前的房地产开发总体上与中国经济发展和城镇化发展要求相适应，但局部地区出现了投资过热等问题。中国住房制度改革所期望的个人购房的局面已成为事实，商品住宅市场价格的增长有收入增长的支撑。从总体上看，由于2011-2012年房地产行业仍然保持了一定的增长速度，尤其是主要大中城市的商品住宅开发，继续保持地旺盛的发展势头，同时，房地产开发过快所带来的调整压力已初步显现。 目前，依据全国主要城市的房地产行业的数据显示，1-8月房地产开发投资同比增长15.6%，环比回升0.2个百分点。结构上看，主要是商办投资回升所致，住宅投资增速环比下降0.1个百分点;商品房销售面积同比增长-4.1%，回升1.5个百分点，商品房销售额同比增长2.3%，上升3.4个百分点，在时隔七个月后首次实现了正增长;商品房销售均价继续上涨，其中商品住宅价格5567元/平米，上涨0.5%;房地产开发投资资金来源继续增长，同比上升9.1%，回升2.9个百分点。 (二)中国房地产业总体效益水平分析 1.负债状况 房地产行业主要依靠负债经营，其资产负债率较高，近几年维持在68%左右，除金融业外房地产业是国内所有产业中资产负债率最高的。这也说明我国房地产的发展前景很好，用较高负债经营以获得更多的收益;更主要的原因是我国房地产行业融资渠道有限，企业的自有资金严重不足，对银行资金的依赖非常严重。 2.盈利状况 房地产行业的毛利率(不计土地成本)近两年一直保持在40%左右，最近几年由于受国家宏观调控的影响，房地产行业经营收入虽有增加，但利税率有所下降，较高的盈利水平使得房地产商非常看好该行业，纷纷举债进入。 (三)中国房地产市场投资价值与来源分析 我国金融市场上的金融工具很少，目前普通投资者能够投资的品种有储蓄、国债、股票加上房地产。储蓄利率的不断下降，股市的持续低迷，再加上债券市场的不发达使得中国百姓的投资渠道非常狭窄，迫切渴望新的投资工具。房地产也是一项投资品种，尤其在通胀较高的时候，以房地产的形式保存资产，可以使资产价值得以保存。据资料了解，美国人在房地产升值中的受益高于购买股票的收益，因此，房地产作为一种投资新品，其重要程度越来越受到我国投资者的认可。从房屋的销售价格来看，2011全国平均上涨2.2%，2012年上涨3.5%，呈加速状态。实际上，各个不同的地方，价格上涨不同，选择好的地区进行投资的回报是很优厚的。 (四)中国房地产开发投资资金来源分析 1、自有资金投入。房地产公司的自有资金和预售房收入，其中自有资金占很小比例。 2、发行债券和股票。房地产企业发行股票和发行债券在中国并不盛行。 3、金融机构贷款。金融机构包括银行、存款机构、保险公司、基金会等等。 二、利用信托机制发展中国房地产业的必要性 (一)中国房地产业发展中产生的融资问题 作为产业链首环的融资渠道一直以来都是房地产开发的瓶颈。之前国内的房地产项目开发融资渠道非常单一，一般只有自筹和贷款两种，连集资都比较少见。而房地产开发所需的巨额资金，一般开发企业难以承担，所以银行贷款成为最主要的渠道。银行对房地产业资金支持的减少会对我国房地产业的发展产生负面影响。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高，而没有金融资本的支持，房地产开发几乎不可能。因此，房地产企业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。 在中国房地产企业融资中，金融机构贷款占据了相当大的比重。据统计，截止2012年6月，金融机构(含外资)房地产贷款同比增长10.3%。，全国房地产开发和个人住房贷款已占银行贷款的50-60%，开发贷款和个人贷款余额占贷款余额总量的15%左右，对房地产贷款发放最多的中国工商银行和中国建设银行，其贷款余额已占到了总贷款余额的20-30%，从而使我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，由于房地产开发项目涉足面复杂，操作周期长，不可控因素多，大量的银行资金沉淀于其中，银行资金实际上流动性是比较差的，势必给银行带来巨大的风险。 (二)信托机制运用于房地产发展的必要性