房地产行业管理环境分析.docVIP

房地产行业环境分析 房地产行业在中国无疑是个明星行业，备受各级政府和广大人民的关注，在国家社会经济中占据着重要地位。房地产行业的发展和国民经济的运行发展、社会的政治文化息息相关，深受宏观环境的影响，与此同时该行业也被视为反映和影响国家经济运行发展的一个方向标。为了行业的良性发展，分析所在时期企业面临的管理环境和时代背景，得出企业发展得机遇和危机所在，对于企业的决策、计划的实行等是很有必要的。今天我们就分析一下房地产行业面临的外部环境。 一般环境PEST分析 （一）政治环境 长期以来，我国政府高度关注房地产行业的长期良性发展，为了调控房地产行业和全社会国民经济发展的关系，出台了一系列的政策和措施。既相继出台了“国十一条”、“国十条”、“9.29新政”、“国八条”之后，2013年2月20日，时任国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（称为“国五条”）。 “国五条”提出加大调控力度，执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。这一规定的出台无疑打破了之前业界关于等待政策放松的幻想，释放了政策将持续从紧的信号。同时，限购造成的震慑作用逼迫开发商在下半年不得不以价换量。这一信号的意义在于，强调楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。在保障房方面，在政策实施后，为筹措保障房资金，财政部也与住建部已要求各地多渠道筹措公租房资金，发改委也放开利用债券融资支持保障性住房建设的“闸门”。 而2013年3月1日，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对于2月20日“国五条”的规定进行了进一步的细化和强化。 国务院的一系列政策比以往更加严厉，力度更大，这一政策给房地产行业带来了深远的影响。政策的持续从紧，使得持币待购的消费者采取了观望态度；廉租房、公租房政策实施和房产新政的联合夹击导致房价下降趋势明显；交易量更是受到了直接的影响，下滑走低；土地流拍严重，行业市场压力巨大，发展前景不看好。 （二）经济环境分析 中国2013年GDP同比增长7.3%-7.6%。受房地产回暖和政策延续宽松支撑，今年4季度到明年上半年GDP同比可能缓慢回升，CPI同比也将有所抬升，随着刺激效应减弱和房地产市场可能重新回落，明年下半年GDP同比可能再度有所放缓。2013年中国经济整体仍处于2008年以来的下滑周期中。中国经济此轮完整周期始于2002年，住房体制改革和加入WTO启动了内外需增长，中国经济在2002-2007年经历了史上增长最快的上升阶段。然而，次贷危机的爆发结束了美欧长期以来依靠资产泡沫和过度负债拉动需求的增长模式，支撑中国制造业的外需增长将大幅回落；而国内此轮地产调控的深刻背景意味着房地产调整或伴随整个经济转型时期。 由于整体宏观政策趋松而住房供应持续增加，今年2季度以来部分刚需的逐步释放刺激了房地产需求回升和价格反弹压力，尽管后期住房销量有望维持回暖态势，但在现有房地产政策背景下，房地产投资、投机需求难以强劲回升，相对平稳的刚需很难支撑住房销量出现井喷式反弹。2013年住房销量情况很大程度上取决于宏观政策整体松紧节奏和供应增长情况，这两个因素决定了刚需释放进度，我们预计全年商品房销售面积基本与今年持平或略低于今年。由于开发商现金流仍相对偏紧而需求前景仍属平淡，土地购置可能延续同比下滑，而房地产投资增长难以大幅反弹。整体来看，2013年房地产对内需的拉动可能进一步有所下降。房地产和出口相关需求下滑和四万亿刺激后进一步加剧的产能压力将严重制约制造业产能扩张。 （三）社会文化环境 近年来伴随着中国社会经济的发展和国家藏富于民思路的调整，经济转型、服务型政府建设等配套行为的实施，我国居民的可支配收入大幅上涨，给不景气的房地产行业释放了利好信息，更多的人可以将财富投到房地产行业中。而且近年来我国城镇化的进程加快，城镇化水平提高，给房地产行业的长期稳定发展描绘了蓝图。但是与此同时由于持续上涨的CPI指数超过了银行同期利率，消费者的财务压力加大，消费的倾向和诉求不明朗，加之我国贫富差距的扩大、房地产调控政策带来的房价下降，住房限购的严格规定导致了房地产行业的群众基础也不明朗，发展会有一定阻力。 但是中国的社会文化从骨子里是极其有利于房地产行业的发展的，中国民众从古到今一直秉承的思维和文化认为买房置地是一个人成家立业、事业成功的象征。房子给了中国民众极大地依靠感和安全感，尤其是近些年来受到婚恋文化风气的影响，买房成为了许多中国青年人毕生的梦想和人生的诉求。这一切给我国房地产行业的发展带来了信心与活力市场。 (四）技术环境