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房地产估价 实训报告 班 级 学 号 姓 名 日 期 目录 一、估价结果 二、估价的假设和前提条件 三、估价结果报告 估价对象 估价时点 估价方法 四、估价技术报告 个别因素分析 区域因素分析 市场因素分析 估价测算过程 估价结果确定 估价结果 估价对象在估价时点2009年2月26日的评估价格为： 小写人民币：115万元（取整） 大写人民币: 壹佰拾伍萬万元整 估价人员：庄小峰 未来的注册估价师 注册号：XXXXX 估价作业时间：2009年2月23日~2009年3月6日 估价有效期：自本估价报告完成之日起一年内有效，即2009年3月6日至2010年3月5日 估价的假设和前提条件 本报告假设条件： 因为自己的家是属于郊区地段，成交较少，所以选择万里城一期。 假设各可比实例的挂牌价为实际成交价，成交日期与估价时点相近。 假设估价对象符合中华人民共和国关于房地产的各项法律、法规的规定。不存在也不涉及任何形式的法律纠纷，没有受到任何限制。 假设至估价时点估价对象未设定任何他项权利。 本报告估价的前提条件： 以估价对象的最高最佳使用为估价的前提。 本报告之建筑面积、使用面积均据估计对象《房屋所有权证》之记载。 估价结果报告 估价对象 本报告估价对象为上海市普陀区真金路251弄，新村路1881弄1001室普通住宅用房2室2厅1卫，朝南 坐落：普陀区真金路251弄，新村路1881弄 总层数:11层 估价对象所在层数：10层 估价对象建筑面积：94平方米 估价对象使用面积: 79.9平方米（得房率为：85%） 建筑年代：2001 装修状况：精装修。 平面布置：方正 设施设备：有电梯 基础设施：水、电、煤、有线电视、宽带 利用现状：作为住宅使用 使用情况：居住 维护保养：一般 工程质量：合格 设计用途：住宅 权属情况：委托人所有。土地使用权终止日期为2071年1月1日 估价时点： 2009年2月26日 估价方法： 估计对象地处万里城板块，在同一区域内与估价对象类似的房地产交易频繁，市场活跃，交易与租赁实例多。并且估计对象未来的收益和风险都能够较准确地量化。顾估价对象适用市场比较法与收益法进行评估。最终以算术平均值法确定估价对象最后评估结果。 市场比较法的定义： 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法的定义： 收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 最高最佳使用原则： 最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证能使估价对象产生最高价值的使用。 估价技术报告 个别因素分析 本报告 本报告估价对象为上海市普陀区真金路251弄，新村路1881弄1001室普通住宅用房2室2厅1卫，朝南 坐落：上海市普陀区真金路251弄，新村路1881弄 总层数:10层 估价对象所在层数：11层 估价对象建筑面积：94平方米 建筑年代：2001年 装修程度：精装修 区域因素分析 商业情况：附近有较大型的购物中心，位于新村路真华路上的家乐福、万里美食休闲广场比较近和澳洲广场区域内整体商业配套非常完善，购物方便，生活便利度高。 周边拥有 万里城一期属于普陀区万里版块,在真金路上靠进新村路, 门口有112车站旁边有大型购物中心家乐福和乐购；学校有晋元中学，休闲的地方有行之公园，物业管理便宜，环境还不错。小区中央是占了整个小区面积50%的绿化带、休闲亭、花园，是老人小孩平时休闲、玩耍的好场所，交通112路到人民广场、830路到徐家汇、206路到南京西路、517、213路到火车站等等，走路仅仅4-9分钟。随着轨道号线年建成通车， 估价测算过程 利用市场比较法评估 收集市场交易实例，选取五宗与估价对象土地用途相同，土地条件基本一致，交易日期相近，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例作为可比实例。通过对交易情况、交易日期、房地产状况的调整修正后，求取估价对象的比准价格。 市场比较法计算公式： 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数 估价对象评估价格=比准价格×建筑面积 选取可比实例 可比案例 项目 A B C D E 物业名称 万里城一期 万里城一期 万里城一期 万里城一期 万里城一期 位置 新村路1881弄 新村路1881弄 新村路1881弄 新村路1881弄 新村路1881弄 交易日期 2009.2 2009.2 2009.2 2009.2 2009.2 户型 2室2厅1卫 2 房 厅 1 卫? 2 房厅 1