宏观调控下的武汉房地产业的SWOT分析.docVIP

宏观调控下的武汉房地产业的SWOT分析 2010年以来，国家为保障房地产市场健康发展、稳定房价，不断升级加码的调控政策层出不穷，从2010年1月10日国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求， 从土地货币和财政政策等方面对房地产市场进行宏观调控# 从效果上看，虽然各地区各部门根据中央决策和部署作了大量工作，使得房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制$但少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题未得到根本解决$ ，# 年，国务院针对稳定房价问题又提出了六条意见%国六条’(，同时通过转发建设部等九部委以国十五条’的方式进一步对国六条’进行细化，这些措施将对武汉房地产市场会产生哪些影响)本文将从房产新政的特点和武汉市具体情况进行分析$，’ 年国家制定的房产新政， 主要特点是由中央政府制定宏观调控政策， 而政策的细化和贯彻落实则由地方政府制定和执行$ 然而由于受推动地方经济增长的驱动， 地方政府的目标尤其是利 益并非与中央一致， 因而不可能完全无 折扣地执行中央宏观调控政策$ ，# 年 国家制定的房产新政， 总体上保持了与 ，’ 年政策的一致性， 但在以下方面又 有新的特色第一，通过国家监察部和国 家统计局的介入，强化了用行政手段对地 方政府贯彻落实中央决策的监督* 第二， 通过明确规定两个 %(的刚性指标，从土 地供给和住房面积两个方面强制性地改 变未来住房市场的供应结构，并通过建立 住房建设规划与住房结构比例统一备案 与审批制度予以落实*第三，加强对整顿 房地产市场秩序的法治力度，除加强对房 地产开发建设全过程进行监管+切实整治 囤积土地和房屋等违规违法行为外，也强 化了地方政府依法行政的法治责任*第 四，进一步发挥税收信贷政策的调节作 用，引导和调节住房需求*第五，通过调整 住房供应结构，逐步建立和完善住房保障 制度*第六，完善房地产统计和信息披露 制度，坚持正确的舆论导向，以真实可靠 的供求状况和价格信息引导理性消费和 市场供给， 促进房地产供求实现市场均 衡*第七，政策的规定也有一定的灵活性， 不搞一刀切$ 总的原则是坚持突出重点， 分类指导，区别对待$ 从中央宏观调控的总体目标看，并 非要打压房地产价格， 而是要把房地产 业作为国民经济的重要支柱产业， 促进 其健康有序地发展，因此，调控短期目标 是稳定房价改善住房供应结构规范房 地产市场， 而长期目标是构建合理的多 层次住房分配与住房保障制度$ 从具体 方式上看，国十五条’ 进一步强化了行 政手段， 重点针对地方政府对各项措施 的贯彻和落实， 防止因地方政府落实不 到位所导致的调控失灵*同时，房产新政 将住房市场进行了细分， 通过政府和市 场同时发挥作用， 分别满足不同收入群 体的市场需求*此外，通过科学确定土地 供应规模，用供给来调节需求与房价，表 明中央的调控正在走向 增加供给与抑 制需求同时进行’$ 然而，政策实施效果并不依赖于决策 者的意愿，而是与政策本身的合理性以及 政策的执行情况密切相关$ 总体而言，此 次房产新政的调控重点是加强政府的管 理引导规范和监督，以行政手段解决中 央政府调控措施与地方政府经济利益的 冲突$ 然而在住房市场存在巨大需求社 会收入分配严重不均衡土地和资金分别 由政府和银行垄断现行财政收入分配体 系存在缺陷的条件下，房产新政虽然可能 较好地解决住宅供应结构和促进房地产 市场规范方面的问题，但对稳定房价的效 果如何还有待进一步观察$下面结合武汉 市的具体情况加以分析$ 从本质上说，与一般商品一样，房价 最终由供求关系决定，因此，本文分析重 点集中在需求和供给层面$ 但是，房地产 既是消费品，又是投资品，具有双重属性$ 作为消费品，房地产需求满足一般需求规 律*而作为投资品，却是价格越涨，需求越 大，买涨不买跌’$ 由此可见，现实中的住 房需求包括,城市人口增加带来的主动需 求改善居住条件的需求投资和投机需 求以及房屋拆迁导致的被动性需求$ )需求分析$ 从需求层面看，武汉市 住房需求整体上尚未饱和，而且有不断上 升的趋势$ ，’ 年，武汉市全年完成国内 生 产 总 值 *+,-.，，/$ 亿 元 ， 同 比 增 长 01%(， 按常住人口计算， 当年人均 +,- 达到 ，#，/$ 元， 按当年平均汇率折算为 /，0’ 美元* 居民可支配收入为 $02 元， 同比增长 /103$ 随着城市经济的快速发 展，购房需求会继续保持旺盛，具体表现 在以下方面 首先， 武汉市改善居住条件和新增 人口住房的需求较大$ 根据-武汉市人 民政府关于促进房地产业持续健康发 展的意见.确定的目标%到 ， 年，全 市城镇居民人均住房建筑面积达