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乌鲁木齐房地产市场发展趋势浅析 摘 要 房地产业作为中国经济发展的支柱性产业，它在过去相当长的时期内拉动中国经济快速发展，一度带领我国经济从世界性金融危机的泥淖中快速回升。但是最近几年以来，由于房地产行业发展过程出现了诸多问题，特别是房价出现过快上涨，某些城市房产泡沫累积过多，一方面给未来经济的发展带来不确定性风险，另一方面也影响到我国经济结构转变和百姓民生，因此使得整个行业成为舆论争议的焦点。 乌鲁木齐房地产市场发展至今，也经历了行业固有的发展生命周期，从蹒跚起步到稳步前行，再到高速发展。在当前房地产市场调控背景下，乌鲁木齐房地产市场如何走向，这些将是我们重点探讨的问题。 本文结合房地产行业生命周期及影响房地产发展的重要因素，通过对乌鲁木齐长期以来市场运行走势及现状分析，为市场未来发展趋势寻找经济、社会和政策依据，从而重点就房地产三级市场的走向给出合理性推测。 由于房地产经济的复杂性，鉴于作者在房地产行业的综合经验不足，论文中有较多的论述还有疏漏的地方，相信通过在以后的工作中的不断摸索，对房地产经济发展的看法和预测会有进一步的提高。 关键词：房地产周期 房地产宏观调控 三级市场 房价 1、概述 2010年4月，国务院下达《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，又称国十条。在稳定房价、保障住房和加强监管等方面提出了政策性的指导意见，并且明确了提高二套房及三套房以上的首付和房贷利率的手段。以此，拉开了遏制房价过快上涨的序幕。之后，北京、上海等地迅速反应，相继出台了相应的政策。房地产市场又一次陷入窘迫的境地，各地成交量急剧下降；同时，在一定程度上，房价开始趋于平稳，并且有下降的趋势。 但在另一方面，房地产作为资金密集性行业的特性，使其在GDP的贡献上始终占据着支柱地位；同时，作为产业链的顶端行业，房地产的发展直接的影响着钢铁、建材、装修等一大批相关行业的发展，以及各行业对就业的拉动。所以，房地产行业已经成为地方经济的支柱行业和主要的经济增长点。 房地产又是市场经济环节中的一项重要的商业性行为，在这个条件下，房地产的经营和发展应该符合特定的商业规律，应该体现商业活动中市场的自我调剂作用。 但于此同时，我们必需要看到的是，在中国几千年来形成的意识形态中，“家”的概念对房子的依赖始终占据主要地位。所以，房地产作为民生经济的主要组成部分，是一切经济活动的基础和载体，是关系到社会稳定和民生的基本要素。 所以，基于房地产既属于市场经济的重要组成部分，又属于民生经济的重要组成部分，同时还是国民经济的重要组成部分这一综合特性，它对经济发展具有高度敏感性和超前性。可以说，在十年来，中国经济的高速增长是以房地产行业的高速发展为主要内容。同样，中国经济的高速增长也必然带动了房地产行业的高速发展。 然而，房地产对经济增长的不可替代性并不代表它在发展过程中具备良好的健康性和稳定性。相反，正因为国民经济增长对房地产业的依赖，使得它的发展在一定程度上出现过度增长带来的不良效应，其重点就体现在通货膨胀方面。 对此，政府在房地产发展之初就不断的采取措施，以抑制它的过度增长带来的通胀压力和可能出现的市场泡沫对经济的平稳发展带来的不良影响。从国外的经验来看，美国四十年代发生的经济大萧条和2007年出现的资贷危机已经证明了政府对自由市场适度干预和调整的必要性。但在现实中，政府所采取的政策引导和金融调整所能起到的作用并不明显，可以说，中国房地产业从无到有，从小到强的十几年来，几乎从未停止过脚步，价格也是在干预中一路飙升。这其间虽然有政策力度和政府决心不够的原因，但根本原因，仍出在市场需求方面。 所以，在房地产调控必将面临常态化的现实面前，乌鲁木齐作为西部首府中心城市，房地产市场需求将支撑市场行走多远？房地产开发和市场供应将在新一轮经济周期中如何表现？房价又如何走向？本文将重点解决这些问题。 2、房地产市场运行的影响要素 从房地产在经济活动中的运行环境、要素和主体，影响房地产市场发展的要素集中在以下几个方面： 2.1、土地供给 无论是所有权还是使用权，土地是房产开发的基础，因此，国家的土地政策是直接影响着房地产发展的根本条件。土地市场作为房地产开发的一级市场或上游市场，其供应量直接影响着后续二级市场（新建商品房市场）和三级市场（存量房市场）的供应，同时一级市场供应结构和供应价格也将直接影响二三级市场的供应结构和成本要素。 2.2、政策因素 除了土地政策之外，在税收、利率等方面的政策以及扶植力度也直接影响着房地产发展的前景。同时，政策的倾向性也影响着消费者的消费心理趋势。 2.3、金融、社会环境 金融环境包括两个方面，一个是开发商投资的金融性支持，比如银行的借贷条件和利率；另一方面在消费者的金融支持上，如股市、银行利息等决定着消费者的消费需求。 除此