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房地产业发展问题 潘腾飞，姜贇，诸金义 （浙江海洋学院，316000） 摘要 本文建立的模型主要是应用于房地产业的发展及今后政府应当如何宏观调控的问题模型一应用曲线拟合的方法建立了房地产市场发展与该市经济发展两者之间的关系并且以此可以预测09年该市房地产市场的发展形势首先根据已知数据取点然后再用拟合做图求出函数前面的系数再用相对误差公式计算其误差大小最后再根据已求的的函数推算出09年的发展形势 模型二是建立影响房地产业发展因素的模型由于有很多影响房地产业发展的因素因此想到用中因子分析的方法来解决该问题因子分析法能把多个观测变量转换为少数几个不相关的综合指标这些综合指标往往是不能直接测到的但有时却更能反应事物的特点和本质因子分析的基本原理是以相关性为基础从协方差矩阵或相关矩阵入手把大部分变异归结为少数几个公共因子所为把剩余的变异称为特殊因子根据其原理我们先用求出各个因数之间的相关性再根据相关性解出因子分析模型再由该模型中各个因素对房地产业发展的影响对政府宏观调控具有指导性作用 关键词 房地产业 曲线拟合 相关性 因子分析法 一 问题重述 住房问题是关系民生的大问题。自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动了整个固定资产投资的快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高（6月同比上涨5％），中国经济运行出现偏热的迹象。 从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，各项指标表明中国房地产存在一定程度的泡沫。为保持经济健康稳定的发展，近年来，中央政府综合运用经济、法律和必要的行政手段，以区别对待和循序渐进的方式，对房地产业连续出台了一系列宏观调控政策。从阶段和性质上分析，可划分为两个阶段。第一阶段：2003年以“121号文”为标志，紧缩型房地产调控拉开序幕，2004年调控加强，2005-2006年达到高潮，2007年属于持续阶段，并延续至2008年上半年。第二阶段：从2008年下半年开始，由地方到中央，开始放松调控，其性质是松绑，节奏逐渐加快，这是一个过渡性的阶段。总体来看，调控初见成效。但房地产市场仍然存在住房供给结构不合理、部分城市房价上涨太快、中低收入居民住房难以满足等问题。 2008年，在世界金融危机和国内经济下行的双重外部压力下，在行业自身调整的内部推动下，全国房地产市场出现了周期性变化，由增长期转变为衰退期，2009年世界经济形势非常严峻，这场百年一遇的金融危机，目前尚看不出何时会到底，最坏的时间或许还没有到来，世界经济步入衰退，已没有什么悬念，这必将对我国房地产业产生巨大影响。 问题一：试建立数学模型阐述房地产市场发展与经济发展的关系。2009年该市的房地产市场发展形势如何？ 问题二：试建立数学模型分析影响房地产业发展的因素，该模型对于政府调控房地产市场有何指导作用？问题三：作为建设小康社会的一项重要指标，在房地产业健康稳定发展的前提下（可参照附件一中的部分指标），欲使该市人均住房面积在2015年达到30平方米，政府应采取哪些措施？问题二让我们分析影响房地产业发展的因素，由于有很多的因素影响其发展如人均可支配收入、人均消费性支出、全市生产总值、平均工资、人均住宅使用面积等，由此想到运用因子分析法，其基本目的是用少数几个因子去描述多个变量之间的关系，被描述的变量一般都是能实际观测的随机变量，而那些因子是不可观测的潜在变量用分析得到影响房地产业发展的因子从该模型可以看出对政府宏观调控房地产市场的指导作用 三 模型的假设 （1）不考虑09年金融危机对房地产带来的不正常变化 （2）不考虑有大财团对该市房地产的垄断、哄抬价格、空置倒卖等情况 （3）不考虑有大量外来务工人员的到来对该市人均收入、消费带来的影响 四 符号说明 为相对误差 为影响房地产发展的因素，分别为商品房施工面积、住房施工面积、商品房竣工面积、住房竣工面积、商品房销售面积、住房销售面积、商品房销售额、住房销售额、城市居民人均可支配收入、城市居民人均消费性支出、全市生产总值、房地产业生产总值增加值、城镇以上固定资产投资额、房地产开发投资、居民消费价格总指数、居民居住消费价格指数、全市各类房屋竣工面积、房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、年末城区人均住宅使用面积、社会职工平均工资 为初始变量的公因子 为变量的特殊因子 是与的相关系数 是估计参数