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房地产开发土地费用 第一部分：我国建设用地简述 我国土地分为农用地、建设用地、未利用地三大类。建设用地是指以营造建（构）筑物为目的的工程用地的总称。按其利用方式不同分为农业建设用地和非农业建设用地。房地产开发用地主要是针对非农业建设用地来说的，它又可以分为国家建设用地、乡（镇）村建设用地和外商投资企业用地三种类型。在我国，建设用地应使用国有土地：集体土地须经依法征用转为国有土地后，才能使用；企业或单位原使用的存量土地改变用途，需要办理出让、转让等手续后才能使用。国有土地的取得主要通过行政划拨和市场机制两条途径。利用国有土地搞建设，只能依法享有土地使用权，土地所有权仍属国有。 通过行政划拨获取土地使用权 根据现行法律法规规定，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体或国有土地的，可以由政府行政划拨。行政划拨作为一项国家措施，它具有一定的强制性。 通过市场机制获取土地使用权 通过市场机制获得土地使用权,主要适用于国内外各种经营性组织和个人获取土地进行土地开发、利用、经营。它包括出让和转让两种方式。 出让国有土地使用权是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的方式，具体又可分为协议、招标、拍卖、挂牌四种方式。土地使用权招标、拍卖、挂牌方式出让，是竟价方式出让，而协议出让则是主管部门与用地者双方协商议价的方式，两者互为补充。集体土地必须转为国有土地才能有偿出让。 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照规定，报有批准权限的人民政府审批。准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并交纳土地使用权出让金。 转让国有土地使用权是指拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将土地使用权转让给他人的方式。主要有：买卖、合资、合作建房、交换、作价入股等方式。 通过市场机制取得土地使用权的用地者，在规定的使用年 限内,有转让、出租、抵押土地使用权和从事其他经营活动的权利。土地的使用年限与土地的性质有关，一般住宅用地70年，办公用地50年，商业用地40年。 第二部分：房地产开发土地费用 本部分主要以国家出让国有土地使用权的方式为例简述房地产开发土地费用的组成。 土地开发成本，主要包含以下五项费用： 土地使用权出让金：根据国务院和财政部的有关规定，土地出让金应全部上缴财政，由财政列入预算，专款专用，由当地人民政府根据城市基础设施建设、土地开发和管理情况，专项使用。财政部门是土地出让金收入的主管机关，土地行政管理部门是土地出让金的代征机关，其他部门和单位一律不得代为征收。土地出让金应上缴到土地所在各市、地、县财政部门。按照济政发[1999]33号文的标准执行。 表1： 济南市城区国有土地级别基准地价表 土地级别 一级 二级 三级 四级 五级 六级 商用土地 元/M2 4654 3362 2345 1226 757 499 万元/亩 310.3 224.1 156.3 81.7 50.5 33.3 住宅用地 元/M2 3242 2231 1564 845 617 425 万元/亩 216.1 148.7 104.3 56.3 41.1 28.3 工业用地 元/M2 2856 1691 1050 714 581 383 万元/亩 190.4 112.7 70.0 47.6 38.7 25.5 政府出让土地纯收益标准。一、二、三级土地为15%，四、五、六级土地为20%，六级以外参照六级土地的标准执行。 新增建设用地有偿使用费:新增建设用地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县（市）人民政府收取的平均土地纯收益。其30％上缴中央财政，70％上缴省财政（其中，20%留省财政，50%用于每年年底清算时，各县、市有土地开发项目时拨款，专款专用，专项用于耕地开发，搞土地占补平衡；没有土地项目时不予拨款）。 表2 新增建设用地有偿使用费征收标准 单位：元/平方 等 别 一 等 二 等 三 等 四 等 五 等 六 等 七 等 八 等 九 等 十 等 十一等 十二等 十三等 十四等 十五等 标准 70 60 50 40 32 28 24 21 17 14 12 10 8 7 5 注：1、表内定额标准为平均土地纯收益。中央分成部分=定额标准×30%；地方分成部分=定额标准×70% . 2、对成片转用土地，以批准面积为基数，按上述标准征收。 3、对