近年来房地产宏观调控分析及其预测.docVIP

近年来房地产宏观调控的分析及预测? ? ??? 一、我国房地产宏观调控的历史演变???? 自上世纪90年代以来，中国房地产有过三次引人瞩目的宏观调控。第一次宏观调控始于1993年，主要是针对海南、北海等地房地产投资过热的问题，目的是整顿房地产市场秩序，在强有力的政府干预下，应该说第一次宏观调控成效显著。???? 1997年东南亚金融危机之后，中国出现了严重的失业问题和内需不足，因此从1998年开始，中央实施了以扩大内需为主基调的扩张性宏观调控政策，将房地产作为新的经济增长点和新的消费热点，并配套实施了货币化分房政策。通过第二次调控，中国房地产得到迅速发展，在世纪之交，房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。???? 但在快速发展过程中，不可避免地产生了诸多的矛盾，如局部投资过热、房价增长过快等。于是，自2003年以“121号文”为起点，开始对房地产行业进行第三次宏观调控，接着出台的“国18号文”是一个警示性文件，也是对房地产泡沫论的否定，但政策的主基调仍偏向扩张；2004年，房地产价格进一步冲高，房地产泡沫逐渐显性化，调控节奏加快，紧缩“地根”和“银根”成为两大重点，如实行了土地出让的“招拍挂”制度；2005年，中央重磅出击，实施了一系列全面、严厉、深入的调控政策，主要是“新老国八条”；2006年，调控再次升级，出台“国六条”及“国十五条”，还有“171号”限外政策等；2007年，调控依然继续进行，出台了一些政策，如清算土地增值税、“国24号”文，并未出台全面的调控新政，重点在于落实前两年的政策。???? 二、本轮房地产宏观调控政策及效果分析???? （一）紧缩和规范土地出让及管理???? 2004年开始出台一系列紧缩“地根”的政策，此年3月国土资源部、监察部联合下发通知，规定8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让；国务院在全国范围内冻结农用地转非农建设用地半年；其后继续强调实行最严格的土地制度等。紧缩“地根”成效明显，如上海的土地出让面积由2004年3415公顷降到2005年的3198公顷，再减至2006年1416公顷。土地供应的明显减少，使后续的住宅供应随之减少，从而导致供不应求，房价持续上涨。在一定程度上可以说，紧缩“地根”的政策有较大偏差。2005年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。2007年开始，国家明显调控供应政策，积极加大供应量，根据全国土地市场动态监测结果，2007年上半年全国住宅用地供应同比增加25.3%，占房地产开发用地供应量的74.7%，同比提高3.9个百分点。只有加快住宅用地的供应规模，才能从根本上缓和供不应求的矛盾。???? 加强了土地管理力度，重点打击囤地捂盘。“国八条”规定：“要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。”“九部委十五条”再次追加打击力度：“加大对闲置土地的处置力度，对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”自2006年以来，国土资源部又出台一些政策，继续打击囤地捂盘，比如2006年三部委联合出台《房地产交易秩序专项整治工作方案》，2007年升级为八部委联合进行市场整治。再如2007年10月，国土资源部有关负责人明确了防范开发商“囤地”的四项措施：包括各地国土部门要实行“净地”出让；合理控制单宗土地出让规模,吸引更多的中小开发商参与竞争；规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年；国土部门还将加大闲置土地的处置力度。???? 由于造成土地闲置的原因往往比较复杂，部分涉及当初划拨出让时政府与企业之间相关约定，因此导致各地都有大量的存量土地仍然处于闲置状态。2007年6月，国税总局解读《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》时认为，目前全国已出让的土地有2/3仍处于闲置状态，尤以房地产开发领域土地闲置问题为突出。上海社科院房地产研究中心相关报告显示：1988年～2005年，上海出让的土地面积43666.37公顷，可建面积42131.96万平方米，而同期上海商品房建设新开工面积仅为256