盐田房地产近期市场分析.docVIP

盐田房地产近期市场分析 （一）2006年市场概述 根据预售证信息汇总统计，2006年盐田批准预售的项目为9个，批准预售住宅面积25.13万平米；与2005年同期19.17万平米批准预售住宅面积相比，上升了31.1％ 。 根据目前国土资源网公布和星彦预测的销售数据， 2006年盐田住宅销售面积16.25万平米，销售套均面积为79平米，推盘均价为8786元/平米；与2005年同期21.77万平米的住宅销售面积相比，同比下降了25.4％。销售量下降明显。 根据中央技术中心统计，盐田区1－11月住宅新增供需比为1.55：1 ，供需基本趋于平衡，但供应仍大于需求，在这个市场背景下，今年新增的住宅有待进一步消化。产品方面，2006年推售的楼盘除了万科东海岸、东埔海景花园外，其他都为小户型项目，投资、度假型产品较多。价格方面，景观资源极为优越的大梅沙片区均价最高，为12281元/平米，其次是沙头角片区，均价为10497元/平米，片区价格最低的盐田港，为5700元/平米左右。 （二）2007年盐田区住宅项目新增情况 在建未售住宅情况 项目 名称 片区 类型 占地 （m2） 建面 （m2） 户型 工程 进度 预计推出时间 开发商 梅沙湾花园 大梅沙 别墅 139726 32130 独栋别墅 完成地基施工 07年下半年 联泰地产 天琴湾三期 别墅 250000 25000 独栋别墅 主体施工 07年下半年 富春东方地产 东部华侨城一期 别墅 ―― 23000 独栋别墅 主体施工 07年下半年 华侨城地产 东海岸四期 Townhouse 小高层 ―― 70000 大户型 地基施工 07年下半年 万科地产 中海半山溪谷1期 盐田港 高层 ―― 20749 三房、四房 裕达华庭 （已售） 高层 8647 25940 70 ㎡两房 已封顶 07年初 特浩达投资 花港 高层 9000 40000 一房、两房 地基施工 07年 依山时代 小高层 5770.44 22753 单/一房 场平 07年 下半年 鹏广达地产 海滨假日 小高层 4698.33 19372 单/一房 地面6层 07年 中旬 鹏广达地产 金水湾御园 高层 ―― 25000 一房、两房 地基施工 07年 下半年 东海成投资 东部山海 家园 沙头角 小高层 高层 ―― 29471 一房、两房 地面6层 07年 下半年 莲塘房地产 蓝郡 商住 ―― 150000 200㎡及以上的大户型 已封顶 07年 下半年 东埔实业 冠懋房地产 总计 483415 ―― （数据来源：中央技术中心实地调研数据） 根据实地调研，盐田区目前在建未售的项目11个，其中有3个为纯别墅项目，分别为梅沙湾花园、天琴湾三期和东部华侨城。 预计2007年新推出住宅总建筑面积近48万平米，住宅面积约38.4万平米（按总建筑面积80％估算），大于2006年的住宅供应量。 2、供应片区分析：（包括06年12月批准预售，但尚未开盘项目） （数据来源：中央技术中心实地调研数据） 根据实地调研，预计2007年盐田区住宅供应最活跃的区域集中在盐田港、大梅沙，分别有5个和4个项目推出，且各盘的规模都在2－3万㎡之间。虽然沙头角今年仅推出2个项目，但该片区楼盘规模较大，仅“蓝郡”体量就达15万㎡，使得沙头角成为今年盐田供应量最大的片区。 值得关注的是大梅沙片区的“梅沙湾花园”，是东部海滨继“天琴湾”后第二大纯别墅项目，项目独特的开发理念、精美的产品设计，加之无敌的海景资源，该项目的推出必将成为07年盐田区的热点楼盘。 3、产品特征： 区位 项目名称 建筑面积 主力户型 大梅沙 梅沙湾花园 32130 独栋别墅 天琴湾三期 25000 独栋别墅 东部华侨成 23000 独栋别墅 万科东海岸四期 70000 Towmhouse 小高层 盐田港 中海半山溪谷 20749 三房、四房 裕达华庭 （已售） 25940 两房 海滨假日 19372 一房 依山时代 22753 一房 花港 40000 一房、两房 金水湾御园 25000 两房、三房 沙头角 东部山海花园 29000 一房、两房 蓝郡 150000 三房、四房 （数据来源：中央技术中心实地调研数据） 根据实地调研，2007年盐田区在建未售的住宅项目共有11个，总建筑面积约48万㎡，除梅沙湾花园、天琴湾三期、东部华侨城、东海岸四期及蓝郡为高档盘外，其他项目都为中等小户型住宅。 2007年盐田区推出的高档楼盘，依然集中在景观资源优美、生活环境优越的核心区域――大梅沙，该类项目以领海别墅和享受型大宅为主，以