物业管理第一章.pptVIP

* * 　　物业管理的发展简述 　　我国房地产业是随着经济体制改革和社会主义市场经济的发展而迅速崛起的。目前，已经初步形成了一个包括房地产开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合产业。作为房地产的重要组成部分，物业管理也随着我国房地产市场的建立和住房制度改革的深入而产生和发展起来，并从房地产业分离出来，成为一个新兴的、充满竞争和希望的朝阳行业。 　　当然，由于我国房地产和物业管理行业产生和发展的时间都长，而其发展又相当的迅速，致使时间中出现了一系列的问题，物业管理纠纷此起彼伏。如果要追究其原因，除了市场机制和物业管理观外，还有物业管理人才的缺乏。目前的物业管理还停留在提供简单的清洁、绿化、维修、治安管理等单向服务上。物业管理属于综合性服务业要求服务者能够提供建筑施工、设计、绿化、卫生、网络与信息技术、心理学、行为科学、市场营销、法律等众多领域的服务。 　　 　第一章　　物业管理的基本原理 第一节　　物业与物业产权 一、物业的概念及类型 １、物业的概念　 　所谓物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地 ２、房地产、不动产、物业之间的区别 从广义的“房地产”概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述，房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者指同一对象。而物业则是指房地产建成后在使用过程中的管理和服务。 ３、物业的分类 １）根据使用功能不同可分为：居住物业、办公物业、商业物业、工业物业及其他用途的物业 ２）按所有权性质不同的分类：专有产权物业和共有产权物业 ３）按物业的所有权人的多少类分类：单一产权物业和多员产权物业 此外，还可按照业主的性质，把物业分为私有产权物业和公有产权物业，后者包括集体所有物业和国有物业两种形式 二、物业产权及其构成 1、物业产权权利约束 产权：是凭借财产所获得的各种权利的总和，它实质是表明财产归属、收益与处分的法律关系 房屋的所有全也成为物权，是房屋所有者拥有的占有、使用、收益、与处分房屋的权利。由于这种权利具有排他性，故又称完全物权或自物权 所有权一般包括：占有权、使用权、收益权、处分权 与所有权或完全物权相对应，还有一种权利，即他物权，他物权是依附于他人所有的物业上的，对所有权具有一定限制作用的权利，故也称限制性物权，具体形式有：用益物权、担保物权、使用经营权 2、物业产权的分解及其意义 物业产权是可分解的，即物业的各项权利，如狭义所有权、占有权、支配权和使用权可以分解开来，分属于不同主体。物业产权分解具有以下现实意义： 1）物业产权的分离导致物业管理的产生，促进物业管理在我国的发展 2）物业产权的分解使物业管理真正成为一个行业 三、建筑物区分所有权理论 １、区分所有的概念及其意义 区分所有的概念 　区分所有是将某一幢房屋特别是楼房，按其本身结构区分为各个独立元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体(独立的物)，由此在一幢房屋上成立了两个所有权。 区分所有的意义 　　由于建筑物区分所有权在处理共用部分和共同关系方面具有重要意义。目前，在物业管理具体操作中出现很多权利纠纷问题，既表现在房屋维修养护以及管理费用的分摊方面，也表现在对管理等重大问题决策权方面。 ２、建筑物区分所有权的类型 （１）纵切型区分所有权 （２）横切型区分所有权 （３）混合型区分所有权 ３、居住区区分所有 ４、建筑物区分的专有与共有 １）建筑物区分所有的专有部分 通常将区分所有权人可以独立支配的建筑空间和设施称为专有部分。因为专有部分归区分所有权人所有，所以也称自有部分或独有部分。 ２）建筑物区分所有的共有部分 共有，指两个以上的公民或者法人对同意财产共同享有所有权 区分所有的共有的形态：（１）两方共有　如房屋的地板和楼板、相邻房屋建筑的共用墙体等　　　　　　　　 （２）部分共有　　如一幢住宅楼的楼梯，只是本幢楼全体业主的部分共有 （３）全体共有　　如该住宅小物全体业主共有的道路、绿化场地、庭院、基础设施设备等。 　　　　　　第二节　　物业管理释义 一、物业管理的含义 《物业管理条例》指出，物业管理是指业主通过选聘物业，有业主（或物业使用人）与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 行政指令,终身制,无竞争 契约、合同制,竞争上岗 管理机制 计划经济管理模式 市场经济管理模式 管理模式 管理与被管理的关系 服务与被服务的关系 管理关系 管房和养房 全方位,多层次的管理服务 管理内容 部门,系统管理与多头分散管理 社会化、专业化统一管理 管理形式 低租金和大量补贴 自筹.包括管理费、服务费 管理