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写字楼市场调研策划方案 北京市商务格局现状 商圈格局：从三分天下到群雄并起 CBD与金融街：占据高端市场的 “领骑衫” 中关村科技园：大起七军争夺商务市场 结论： 未来北京将倾向于“园区”式点状发展，局部以点带面，形成“环环相抱”的景象。丰台园隶属其一，发展速度较慢，随着国家给予政策上、经济上优惠扶持，相信经过时间的积累，将会凸现其真正潜在价值。 区域商务市场分析 丰台园的发展前景 土地规划 概念打造 交通设施 经济发展 区域商务市场分析 丰台园主要优势 政策优势 服务及配套优势 区域商务市场分析 区域商务市场生存环境分析 办公面积的项目其总体量约在130万平米左右 总部基地120万平米的超大规模居首 其他以小规模孵化器类旧厂房式建筑为主 近期入市项目最低售价在6756元/平米，最高价可达到7800元/平米 结论： 市场供应量较大，竞争很激烈 竞争个案分析 总部基地 国润商务大厦 工商联大厦 写字公园 独立成园，独院生态写字楼； 产品外观普通，缺乏公共配套，物业级别同比较低。 结论：市场中缺少为中型企业量身打造的商务平台 项目SWOT分析 项目优势 科技园区一期已完成，二期总部基地开发建设已逐渐成型，丰台园区发展已初显成熟； 项目位于丰台科技园的咽喉地带，畅享黄金地段资源优势； 项目紧邻西南四环，与京开、京石高速零距离接触； 地块方正，利于建筑布局； 产品建筑外观简洁时尚，内部结构合理，各项技术指标达到国际水平，填补本区域市场空白； 独特的空中花园设计，体现以人为本的生态设计； 产品高度近百米，势必成为现阶段地标性建筑； 豪华大堂设计，彰显客户尊贵，无限提升项目品质。 项目SWOT分析 项目劣势 丰台园整体区域商务氛围淡薄； 本案所处区域尚需社会进一步关注与认可； 项目周边缺乏必要的商务及生活配套设施； 虽紧邻环路、高速等快速路，但公交车缺乏，无形中阻碍企业对外业务交流； 中小型企业居多，缺少大型企业的品牌支撑。 项目SWOT分析 项目机会 政策扶持，行业发展步入正轨； 丰台科技园区整体建设开始形成； 区域内产品结构不完善，存在综合型建筑的市场空白点； 北京宏观经济形势发展良好； 新城市规划南城为重点发展区； 区域整体商务氛围的形成，各种生活配套设施不断完善； 市场对人性化、生态化办公模式的追求。 项目SWOT分析 项目威胁 区域市场形象差，社会认同度低； 总部基地调整产品结构，预期打散，同类产品开始增加，未来区域市场竞争激烈； 本区域市场接受价位偏低。 写字楼产品建议 公共部分装修 首层大堂 标准层电梯厅 标准层走道 公共楼梯间 公共卫生间 外墙 写字楼产品建议 办公区域装修 户门 外窗 墙面 地面 顶棚 卫生间 写字楼产品建议 机电系统 空调系统 供水系统 热水系统 供电系统 供热系统 通风系统 电梯 卫星电视系统 网络、通讯系统 安防系统 消防系统 楼宇监控系统 停车管理系统 移动通讯信号增强系统 区域企业规模分析 区域企业规模分析 区域企业规模分析 区域企业规模分析 区域企业规模分析 结论： 国有企业资金实力雄厚，选择面积较大， 面积在500㎡以上； 私有企业类型丰富，均属于发展型企业， 有较强的资金实力，需求面积在一般在 200-500㎡左右。 目标客群分析 目标客群类型 核心客户（中型企业）： 股份制和民营企业、外省企业驻京机构 重要客户（中小型企业）：中小企业 偶得客户（大型企业）： 部分行政职能型部委机构 目标客群分析 目标客群总体描述 需求面积分散较广，主力集中在200—500平方米内； 企业规模不大，但实力较强，愿意购买办公物业以期长期发展； 属于资金、技术和知识密集型企业； 企业形态基本定型，有明确的发展方向，处于稳定的实力扩张期。 目标客群分析 目标客群行业分布 目标客群分析 目标客群需求面积 目标客群分析 目标客群性质 内资企业占据绝对主流 投资客占有很小的数量 合资企业不可忽视 营销推广 项目形象定位 总部基地——关键词：大 工商联大厦——关键词：值 项目形象定位 产品核心卖点 地段交通——关键词：总部经济脉头 领航先锋——关键词：区域内NO.1 配套级别——关键词：国际5A级 生态办公——关键词：绿化率36% 产品品质——关键词：升级版 项目形象定位 产品定位 西南金角·总部升级版商务引擎 项目形象定位 定位阐释 诞生财富的门户地段——西南金角； 高品质的产品在总部经济脱颖而出 ——总部升级版； 发展型企业的动力场——商务引擎。 项目形象定位 财富门 城市眼 项目形象定位 阐释 一扇代