2009~2010度中国房地产市场专题报告-2009~2010年度.docVIP

2009～2010年度 中国房地产市场专题报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO工作室 北京 2010.1   关于“REICO工作室” “REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。 “REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。 “REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。 专题报告的完成人为： 刘琳、任荣荣、李梦； 郑征； 陈洪波、王震。  目 录 专题报告1：部分发达国家和地区房地产周期比较研究 3 专题报告2：迁移人口对城市住房需求的影响 33 专题报告3：城镇居民住宅资产、家庭财产与消费支出研究 59 专题报告一 部分发达国家和地区 房地产周期比较研究  摘 要 房地产周期是指所有物业回报率的不规则的重复出现的波动。本报告采用房价变化率作为周期的度量指标，运用HP滤波方法，对美国、日本和香港的经济周期和房地产周期进行趋势和循环要素的分解，采用“谷-谷”识别 关于周期识别 美国自1970年至今共经历了5个较为完整的经济周期和房地产周期，日本自1970年至今共经历了5个经济周期和3个房地产周期，香港自1990年以来共经历了3个完整的经济周期和房地产周期。 关于房地产周期特征 房地产周期长度逐步增加，上升期长于下降期 从美国、日本和香港房地产周期变化来看，房地产周期的长度为3~11年，平均大约为7年；各地区房地产周期长度呈现出增加的趋势，由4年逐步增加到10年左右；总体来看，各房地产周期中的上升期长于下降期。 名义房价经常是上涨的 从各地区各房地产周期内的房价变化来看，实际房价在下降期常为下降，但名义房价即使是在周期的下降期也经常是上涨的。 房地产市场的复苏是一个艰难的过程，通常需要经历较长时间 在房地产周期的上行阶段，房地产市场复苏时间（从周期谷底到达长期趋势线的时间）较长，通常在周期上升期中占据半数以上时间，当房价达到趋势线水平后往往会出现较快上涨而很快到达波峰。近年随着房地产周期长度的延长，各地区房地产市场通常要历经一个U型或W型的复苏过程才能走向繁荣，显示了房地产市场复苏进程的艰难性。 关于房地产周期各阶段表现 上升期 该阶段住房交易量和新开工量逐渐增加，房价涨幅波动增加，房地产市场表现出量价齐升的现象。在周期顶峰，房价涨幅达到最大，住房交易量和新开工量出现负增长，房地产市场表现出有价无市的现象。在这一过程中，住房交易量和新开工量的变化通常领先于房价变化1~2年达到峰值。 下降期 该阶段房价涨幅逐渐回落，住房交易量和新开工量持续负增长，房地产市场表现出量跌价缩（房价涨幅收窄）甚至是量价齐跌的现象。在周期谷底，房价涨幅达到最小或出现负增长，而此时，住房交易量负增长程度明显收窄或出现小幅上涨，房地产市场表现出量升价缩（房价涨幅收窄）或量升价跌的现象。在这一过程中，住房交易量和新开工量的变化通常领先于房价变化1~2年达到最低值。 关于房地产周期与经济周期的关系 多数情况下，宏观经济的复苏领先或同步于房地产市场的复苏 多数情况下，宏观经济领先或同步于房地产市场进入下行阶段 周期内名义房价的涨幅高于GDP增幅  金融危机的爆发和发展对我国房地产业的影响是迅速且显著的，2008年8月，房价结束了持续十年的上涨出现了绝对下降。而后，在各种刺激政策的作用下，房价在持续下降8个月后企稳并又迅速上涨回至历史高位。过去1年我国房地产市场“过山车”般的变化引发了我们对房地产周期研究的重视。由于房地产业是国民经济重要支柱产业，研究房地产周期变化规律，不仅对房地产业本身的发展有指导作用，更对促进我国国民经济持续稳定健康发展意义重大。 历史上，人们对经济周期的研究始于20世纪30年代的大萧条。1935年，美国学者Burns率先利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周期；20 世纪60 年代，美国Stephen A. Pyhrr 等房地产经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，探索房地产周期波动及其机理。历史是不能复制的