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j瑞峰置业4月第一周东莞楼市报告 （2013.4.1—2013.4.7） 目录 一、宏观环境导读 4 二、宏观经济政策环境及解读 5 1、国内 5 1.1经济层面 5 1.2政策动态 8 1.3市场动态 11 2、东莞 14 2.1经济层面 14 2.2政策动态 15 限购取消影响甚微 以价换量大势所趋 一、宏观环境导读 1、宏观：取消限购非影响楼市关键，信贷决定走势 以价换量大势所趋 经济层面：国家统计局发布数据显示：2014年一季度全社会固定资产投资增速同比下滑3.3%，房地产开发投资增速同比下降3.4%；1至5月地产同比投资降幅达到5.9%，拉低全社会投资增速已超过一个百分点，建材、电器等地产上下游产业增速同比下降7%。住房结构供过于求、社会进入老龄化趋势明显、我国正处于17年前开始的建筑周期尾声等导致了地产投资下滑。长久以来我国财富积累过于依赖房地产交易，所以地产业下滑才会显现如此巨大影响力。各种迹象显示，地产不景气造成民众财产缩水、消费指数下滑，2014年我国宏观经济会呈现前低后稳的态势，这是我国全面经济结构调整中必须面对的事实。 政策层面：上半年，在信贷政策从严、市场需求疲软等多重因素影响下，全国房地产开发投资、商品房施工面积、销售面积等房地产市场运行的核心指标增速全线回落，楼市整体表现出降温、分化态势。这是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的正常回落。短期内房价下滑有利于抑制投机性需求泡沫，促进房地产市场回归理性。长期来看，房地产行业经过十几年快速发展后已进入高基数低增长的调整期。 回顾已经进行了十年的房地产调控，经验似乎都预示着，一旦楼市发展速度慢下来，调控刹车就会放松，救市政策便会出台。2014年各地纷纷取消限购政策，从全国范围看，取消限购已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的唯一最关键因素。 如今，对未来政策松绑的预期几乎已经成为业界共识，但目前的楼市积疾已深，与2009年的情形已没有多少可比性。政策松绑，或许会为楼市带来短期的利好，市场因此或会有少许的回暖，但仅能治短期楼市低迷的“标”，却难治长期供过于求的“本”。 楼市层面：截止9月3日,全国仅有9个城市限购尚未松绑,包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁。 数据显示，7月新房价格环比下降的城市达64个，创下历史记录。二手房价格环比下降的城市也由6月份的52个大幅增至65个，一线城市新房价格、二手房价格全部下降。业内人士认为，三四线城市房地产市场可能迎来长期萧条期，一二线城市在以价换量出现的情况下，可能会在四季度逐渐复苏。 从短期来看，多数取消或调整限购政策的“救市”措施收效甚微。限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时，这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。若大多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。即使各个地方政府取消限购、出台“救市”政策，也难以阻挡当前去库存的市场压力，市场也不可避免还会迎来降价潮现象。预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在三季度将依然处于以价换量过程中。 二、宏观经济政策环境及解读 1、国内 1.1经济层面 1.1.1、7月财政收入增速放缓 地方偿债压力将进一步加大 财政部8与11日公布了2014年7月财政收支情况，7月份，全国财政收入12662亿元，比去年同月增加813亿元，增长6.9%。财政部表示，后几个月，受扩大营改增增加减税、去年收入基数逐步提高等因素影响，中央财政收入增长仍较困难。 7月份主要收入项目中，涉及房地产相关税收仍然低迷。房地产营业税400亿元，增长4.7%，主要受房地产市场成交额下滑的影响；建筑业营业税311亿元，增长8.4%。 国内房地产行业持续低迷，地方债还款高峰期将至，面对巨大财政收支缺口，地方政府债务风险正在不断显现出来。与此同时，在经济下行压力之下，今年上半年多数地方政府的财政收入增幅放缓，而刚性支出不减，地方债的偿债压力陡增。 解读： 目前，在中国房地产市场结构性调整周期下，成交市场全面降温，各地土地市场也受到明显的波及，底价、流拍成为常态。以往靠土地财政吃饭的地方政府面临着更大的偿债压力。 因此，缓解当前偿债压力成为各地级政府的当务之急，今年，各地纷纷取消限购，松绑限购的真正原因主要还是由于地方政府的财政税收和土地出让金等方面受到严重的威胁和影响，地方政府如果不采取一定的“救市”措施，受经济形势及减税政