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西安大兴新区房产市场调研报告 2009年11月15日 目 录 第一章：区域投资环境分析 4 一、区域现状 4 1.1 区域位置 4 1.2 区域概况 4 1.3区域基础设施现状 7 1.4区域综合分析 14 二、城市规划和区域规划 17 2.1西安市2008～2020总体规划简介 17 2.2 区域总体规划和发展思路 17 2.3 区域基础设施建设 19 2.4 在建重点建设项目 20 2.5 筹建重点建设项目 26 2.6 城中村改造计划和执行情况 27 三、土地市场 30 3.1 全市土地市场现状 30 3.2 区域内土地市场现状 30 3.3 未来土地供应预测 32 四、本章小结 32 第二章：区域住宅消费群体特征 33 一、消费者特征 33 1.1 区域人口状况 33 1.2 现置业消费者概述 33 1.3 客户特征 35 1.4 未来新增潜在需求 35 二、需求特征 36 2.1 关注因素 36 2.2 置业目的 36 2.3 产品需求特征 36 2.4 装修和配套要求 37 2.5 环境需求特征 37 2.6 服务要求 37 2.7 价格需求结构 37 2.8 付款方式 38 三、对区域发展前景的看法 38 第三章：房产市场竞争状况 39 一、西安市房产市场状况 39 1.1、全市状况 39 1.2、城西状况 39 1.3、市场特征 41 二、大兴新区代表性楼盘状况 41 2.1 市场总体供应特征 41 2.2 区域内代表性项目 42 2.3 东侧区域代表性项目 46 2.4 南侧区域代表性项目 49 2.5 西侧区域代表性项目 50 三、后期上市楼盘状况 52 第四章：结论 53 第一章：区域投资环境分析 一、区域现状 1.1 区域位置 大兴新区位于西安市城区西北隅，东侧紧邻老城区，北侧为汉长安城遗址，并与经开区相连，南侧与高新区相望，是目前西安二环以内唯一可成片区改造开发区域，在西安其他开发区（四区一港二基地）不断向外部扩张，将城乡结合部位置作为开发重点的背景下，大兴新区具有较好的地缘优势使得区域开发价值凸现，同时作为西安市城市建设的需要也亟待进行区域综合治理。 大兴路城市综合改造区南起大庆路，北至汉长安城遗址，东临朱宏路、星火路、环城西路北段，西至西二环，总规划面积约10平方公里。 1.2 区域概况 （1）厚重的历史渊源 “大兴”是西安古称，由隋文帝修建大兴城得名，大兴城乃当时的“世界第一城”，它的设计和布局思想，对后世都市建设及日本、朝鲜都市建设都有深刻的影响。区域内人文历史积淀深厚，梨园遗址、汉辟雍、汉太学、汉明堂、汉灵台及酒市槐市等遗址星布其中。 （2）区域功能退化 以西安西站为依托的大兴路地区，是西安市传统的工业仓储区，分布着39条铁路专用线，西安西站承担着西安地区货物到达和发送功能，同时，经西安开往西北、西南和通过欧亚大陆桥出境的货物列车，也要在西站重新编组。 随着西安铁路北环线的建成，铁路部门已在西安国际港务区建设铁路集装箱中心站，现在西站的集装箱运输业务将转至新筑，整车运输也将迁往新丰镇货运编组站，西站和铁路专用线的运输功能逐步萎缩。现在，39条线路只有7条在用，使用频率较低。 （3）区域形象落后 这一区域内大多数单位始建于上世纪50年代，厂房、仓库多为一层建筑，占地面积大。原来的仓库、厂房等多废弃不用，如今已破旧不堪，加之沿线百余处临时搭建的棚户，使得该区域成为城西最落后的地区之一。 近年来，西安市各区域进入快速发展时期，相比较大兴路地区道路等市政建设滞后，学校、医院等城市配套设施短缺，给居民生活带来很多不便。 （4）综合治理难度较大 陇海线对区域建设的约束 陇海铁路西安段东西向穿过大兴新区，根据从铁道部门了解的情况，在西安北客站建成后仍将继续承担除货运列车和快速列车外的大部分普通客运交通，西安火车站也将在近期进行改扩建，陇海铁路西安段在未来很长的一段时间内仍将承担大量中、远途普通客运服务功能。在地铁一号线项目建议书和可行性研究报告编制阶段，原相关政府部门提出的将陇海铁路西安段（咸阳－临潼）改为城际铁路建议，因国家铁路发展建设规划、资产置换和协调等问题，被专家和铁道部门否定。 陇海线西安段“平改立”工程能够缓解一些城市主干线的交通阻隔，但不能消除其对区域切割后形成的内部交通路网可通达性下降，同时铁路沿线带来的噪音污染也会对区域发展形成约束。 北郊城河退水明渠 北郊城河退水明渠长3000米，宽18—20米，承担着雨水污水和护城河退水排放的功能，因周围市政基础设施欠缺，使得退水明渠周边环境“脏乱差臭”，长期影响着大兴路地区群众的生活质量。 （5）可开发用地 大兴新区总规划面积约10平方公里（约合15000亩），现有人口5万余人，城中村7个。 根据今年4月份市国土资源局与莲湖区政府签订