房产评估讲义.pptVIP

房地产估价 第一章 房地产和房地产估价　 第一节　房地产的概念 一、房地产的定义 二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念 三、房地产的实物、权益和区位 四、房地产的存在形态 五、房地产的其他名称 第二节 房地产的特性与类型 一、房地产的特性 二、房地产的类型 第三节??房地产估价的概述 一、房地产估价的概念 二、 房地产估价的必要性 二、土地、建筑物和其他土地定着物的概念 （一）对土地的各种定义 土地指陆地表面及其上下一定范围内的空间。 （二）房地产估价中的土地定义 1.地表范围：是指该宗土地在地表上的边界所围合成的区域。政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的建设用地红线图，由城市规划管理部门或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。 2.地面以上一定范围内的空间：从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间。通常高度以飞机的飞行高度为限。 3.地面以下一定范围的空间：是指从地球表面的该宗土地的边界向下呈椎形延伸到地心的空间。地下空间深度以人类能力所及为限。 从房地产估价的角度看，土地是指地球表层的陆地及其地上、地下一定范围内的空间。 （三）建筑物的概念 建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等（无门窗顶盖等）。 （四）其他土地定着物 土地定着物与土地或建筑物在物理上不可分离，或者虽然可以分离但这种分离是不经济的，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显减损。如： 受到其他房地产权利限制的房地产权利 受到房地产权利意外的各种因素限制的房地产权利，如城市规划对土地用途用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制。 房地产的额外利益或收益。 四、房地产的存在形态 1.土地形态：是指一块无建筑物的空地。或有建筑物只评估土地价值。（征收土地税费、补交出让金） ①无视建筑物的存在 ②考虑建筑物的存在对土地的影响 2.建筑物形态：虽然必须建在土地上，单独看待建筑物。（火灾保险评估） ①无视土地的存在 ②考虑土地的存在对建筑物的影响 3.房地形态：当实物形态上土地与建筑物合成一体，且在估价时也把它们作为一个整体来看待。 从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种 1.空地 2.有建筑物的土地 3.地上建筑物 4.土地与建筑物的合成体 5.在建工程 6.未来状况下的房地产(如预测) 7.已经消失的房地产(如保险估价) 8. 房地产的局部 10.包含有其他资产的房地产 11.作为企业整体的一部分的房地产 五、房地产的其他名称 不动产、物业、real estate、real property 六、本课对房地产的用词 1.房地产：指土地、建筑物、也可指土地与建筑物合成体 2.房地：专指土地与建筑物的合成体 3.土地：仅指土地部分 4.建筑物：仅指建筑物部分 （一）、按用途划分的类型 1、居住房地产：普通住宅、高档公寓、别墅等 2、商业与办公房地产：商铺、写字楼、宾馆、餐饮与娱乐房地产，商务、行政办公楼 3、工业和仓储房地产 4、农业房地产：农场、林场、牧场等 5、公益性房地产：汽车站、机场、医院、学校等 6、特殊房地产：教堂、寺庙、墓地等 7、混合房地产 ：两种或两种以上用途 第三节??房地产估价的概述 一、房地产估价的概念 房地产估价：是指专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用合适的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 简单定义：指为特定目的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。 （四）估价程序：是指房地产估价全过程中的各项具体 工作，按照其内在联系性所排列出的先后顺序 房地产估价的一般程序： 1、?获取估价业务 2、?受理估价委托及明确估价基本事项 3、?拟定估价作业方案 4、?搜集估价所需资料 5、?实地查勘估价对象 6、?选定估价方法计算 7、?确定估价结果 8、?撰写估价报告 9、?交付估价报告 10、估价资料归档 二、 房地产估价的必要性 （一）、理论上房地产估价的必要性 1、? 独一无二性 2、? 价值高大性 3、? 是一个不完全的市场 （二）、现实中对房地产的估价的需要 1、? 房地产交易的需要 2、? 房地产抵押、典当的需要 3、? 房地产保险和损害赔偿的需要 4、? 房地产税收的需要 5、? 房地产征用拆迁补偿的需要 6、? 房地产纠纷、涉案的需要 7、? 企业合资、合作等的