红星美凯龙生活广场营销策划方案.pptVIP

泰兴红星美凯龙生活广场 营销策划方案（初步） 一、泰兴城市规划布局 二、泰兴房地产发展现状 1、泰兴市房地产的发展现状 2006年和2007年，泰兴市的投资开发量均达到了50万方左右，其中商业的开发量较少，占整个房地产开发量的10%以下，即近两年商业地产的开发量每年小于5万平方米。 (2)住宅销售情况 中心城区的房价在4000元/平方米左右 最高达到5000元/平方米 东部新城区房价在3500元/平方米 其余区域一般低于3000元/平方米 居民收入的增加超过住房价格增长的速度 2000年以来，泰兴市城镇人均收入年增长率为9.07%，住宅价格年均增长率为9.04%。 城镇化加速，城镇人口数量的增长带动商品房需求。 2000年，泰兴市128万人口中，92.24万在农村，城镇化水平为33.6%，2005年泰兴市城镇化水平已达到40.1%以上。 人口增长拉动需求 2000年人口普查显示，泰兴市19岁－15岁（1981年－1985年出生）和14岁－10岁（1986年－1990年出生）两个年龄阶段的人口分别是56955人和99358人。两个年龄段人口占全市总人口的12.21%，城市化步伐和对良好教育的需求将使他们迅速向市区集中，这必然会刺激对住宅的需求。 旧城改造和新区建设步伐加快 随着旧区改造和新区建设步伐的加快，必然会大大刺激居民对商品房的需求。 三、泰兴专业市场分布 1、泰兴专业市场主要包括 2、泰兴专业市场主要以建材市场为主 四、本案区位及竞争格局 2、同类项目售价及租金水平 2、苏中批发城 3、浙江商贸城 物业位置：江平中路（富丽华以北） 公开时间：2006年 开业时间：2007年6月9日 销售周期：1年半 建筑面积：5.3万平方米 商铺总量：一期：400间左右 二期：150间左右 售价：一期均价：5000元/平方米左右 （二层连售） 二期售价：4000-8880元/平方米 （部分二层连售） 优惠措施： 一期：一年半免租期，前3年每年返租7% 二期：前3年每年返租7% 贷款成数：50% 一期销售率： 100% 一期出租率：90%以上 二期：未开盘 物业位置：江平中路，近国庆路 开业时间：1996年 占地面积：30亩 商铺数量：150间左右 商铺面积：30平方米左右 开间：3米 层高：2.8米 销售模式：只租不售 租金：10000元/年左右（30M2） 物业位置：济川路、北二环路 开业时间：2007年4月 占地面积：97.5亩 业态：陶瓷卫浴、楼梯、橱柜、 门业、吊顶、地板、 灯饰、油漆、板材 经营模式：只租不售 租金：0.3-0.7元/平方米/天 （目前租金最贵的为油漆区） 出租率：100% 同类产品分析小结： 四、本案SWOT分析 优势 劣势 机会 涌金商业广场二期若上市，将是本项目的不利因素 同类市场基本饱和，影响投资者热情 本项目的整体环境在短时间内无法得到全面改善 第二部分 项目定位 一、功能定位 二、形象定位 泰州地区最大的一站式家居产品采购中心 泰兴商业航母和最高档、最现代的家居Mall 泰兴首席铺王、营商之王 三、业态定位 家居、轻纺家饰、灯具、灯饰 四、档次定位 国际化品牌经营引领区域商业档次升级 本案定位主要支撑点： 第三部分 客群定位 一、客群区域定位 泰兴本地客户：50% 泰州地区（泰州市区、靖江、兴化、姜堰）客户：40% 其他外地客户：10% 二、客群社会阶层定位 政府部门职员、银行、医院、教育等事业单位员工 企业单位高级管理人员，高收入职员 个体私营企业主 城市居民及周边县市以商业为主、收入较稳定阶层 建材家居产品生产商 建材家居产品经销商 三、客群类型定位 1、自用型客群 以二次置业者居多，他们因扩大经营或改变环境而置业。部分客户为谋生计而选择沿街店铺，主要为自营。 2、投资型客群 此类型客群主要为中小型企业老板、公务员及事业单位员工，他们参加工作多年，手头有较多闲散资金，追求的是投资效益，在物业的投资选择上较为理性，比较重视市场未来的经营前景。 第四部分 销售策略 一、产品规划 1、产品分割 建议本案商铺以60平米/单元分割。该面积作为主力商铺面积，较便于客户选择，既适合经济实力不足的投资者，又不影响实力雄厚的投资者购买（可以几个商铺合起来购买）。 2、动线规划 设计科学合理的动线规划，使商场内部人流均衡，最大限度地规避经营死角。 3、定价策略 根据市场实际变化情况，另行制订价格策略。 二、销售模式 1、返租