育英主层商居楼可行性研究报告.docVIP

育英高层商居楼可行性研究报告 随着城市建设高速度的发展，高层次的建筑，越来越受消费者的青睐，这也是社会经济发展的必然趋势，育英高层商品楼，就是在这样大气候下的必然产物，它的可行性有以下四方面： 育英高层商品楼地理位置的优势 育英高层位于中华路大街与军校街的交接处，是通往市区及一马路、二马路的重要交通枢纽，与市中心距离最近，且距规划中的工业区最远，可谓接近繁华，闹中取静，远离污染。 目前，本地区重要的市政设施建设已完备，道路四通八达，周边的公交线路有1路、6路、8路、103路、106路等。交通的便捷，必将成为楼盘销售的增长点。 作为投资项目，地理位置的优势，将是项目增值的突出体现，育英高层将以它独特的建筑风格和具有魅力的黄金地段，吸引众多的消费者和投资者。 项目的可行性 宏观分析 育英高层总面积为5.38万平方米，商业网点为3.32万平方米，它的主旋律为商业地产，这样一个大手笔的规化，必须依托国家的宏观经济政策作为主导思想，根据国家公布的有关数据表明，2004年是中国房地产业发展的一个关键年份，可以说中国房地产开始进入商业地产时代，之所以这样说，我们可以从三方面来论述： 从全国商业地产的发展现状看，根据国家公布的统计数据，今年1月到8月份，全国房地产开发投资达到了7180亿元，同比增长了22.8%，其中商业用房增长了37%，在住宅、办公楼、和商业地产三类投资中增长比例是最大的，在国家宏观调控的大背景下增长速度是最快的。 当前商业地产应该尽可能的发展，这是因为一方面商业地产对城市经济的拉动作用在增长，商业是劳动密集型产业，尤其适合当前城乡的深化改革，有资料表明，今年是我国25年来消费最低的一年，商业应该是走到了低谷，从今年开始在我国经济增长中商业投资比重将逐步加大。从总量上看，我国商业网点还是要发展的，发达国家的商业面积通常是每人1到1.2平方米，而我国的北京、上海等大城市还不足1平方米，。目前，全国商业网点的规划正在制定中，大的城市和地区也在重新制定商业网点规划，农村和城乡接合部，新建居民区的商业设施，尤其是社区服务严重不足。另一方面，商业网点档次低，不符合现代城市和商业发展的需要。现代商业设施的建设有利于提高人民的生活质量，富裕起来的老百姓能真正过上小康生活就需要现代的商业形态，也需要现代的商业设施。 国内现有的商业网点还是小而散，按照国民经济发展的要求，到2010年社会消费总额达到8万亿元，生产资料销售总额达到17万亿元。所以，我国仍然要加强市场建设，要采取有效措施，严格制定吸引投资政策，积极引导这方面的资本进入商业市场。市场的空间非常大，但投资应该是理性的，包括对商业地产的投资和商业网点的建设都应当时理性的。实践证明，购物中心等大型的商业设施是具有较强的市场号召力和营销实力的。 微观分析 一个项目想要提升自身的抗风险能力，必须依托城市的整体发展，开发初期就要明确项目的社会意义和价值：包括从城市的定位、城市的功能布局和整体规划上来考虑，项目具有怎样的区域功能和全局功能，如何把城市的历史文脉融入其中，起到对城市文化的继承和发扬作用，项目建筑、风格和布局对城市空间景观的发展有怎样的意义…这些归结为一句话，就是打造城市需要商业地产。 育英高层是商业、住宅为一体的高层建筑，以大型商业建筑为主体，目前，齐齐哈尔市具有较大规模的综合性商场，仅为大福源一家，而齐齐哈尔市总人口数为560万人，其中城市人口为150万人，这样一个人口密集型的城市，1---3个大型商业网点，根本满足不了消费者的需要，况且，育英高层周边环绕着东市场小区、育英小区、运建小区、福顺小区、203医院等，这些都是难得的消费群体，如果我们在整体布局上，符合现代商场运作规律，在商场内形成较好的物流、人流、商流，精心营造出良好的商业氛围。在经营上，不论是将商场分割销售，还是经过招商将商场租赁出去，都要着眼培养市场，筑巢引凤，即让经营者、投资者赢利，同时又让消费者满意，我们就能创造自己的品牌，就能具有持久的生命力。 财务分析 销售收入确定依据 育英高层设计高度为60米左右，建造21层，仅次于齐市最高建筑国脉大厦，由于周围都是普通的住宅楼，这就给育英高层造就出一道独特的风景线，同时也成为我们销售的一个亮点。 目前，齐齐哈尔市主要房地产商销售价格分布为： 秀水阁高层（运建集团）：2800元/每平米。 昊方名苑高层（大庆市开发公司）：2500元/每平米 昊方名苑商服（大庆市开发公司）：5000元/每平米 王仔花苑7层（锦洲开发公司）：2400元/每平米 南慧花园7层（齐翔集团）：2000元/每平米 锦湖名苑7层（日新开发公司）2100元/每平米 根据以上的齐齐哈尔市的消费水平，我们完全可以确定为高层住宅为2300元/每平米，商业网点为2800元/每平米，期房销售为30%---40%，现