无锡_惠山古镇_定位报告.pptVIP

2011年12月15日;前 言;*/57; 面对过去、我们到底有些什么呢？;*/57;*/57;*/57;地块;*/57;有惠山古镇、古运河公园等自然资源、并且紧邻大运河 面对无锡众多旅游资源面前、本地块周边缺少独有的特色资源景观;*/57;我们面对着珍稀而又特殊的地块，它在何方？ 餐饮、休闲、娱乐，还是Shoppingmall，还是艺术展览中心？还是。。。。。。;无锡楼市格局分布——无锡住宅市场由市中心向外扩散格局、密集程度较高 整个房地产市场处于供大于求局面 ;; 整体看，无锡商圈形成以成熟社区和便捷交通为基础，显著特点是人流车流量大； ? 从分布来看，无锡主要商圈大多集中在内环线以内交通相对便捷区域，周边社区密度较高； ? 在过去五年中，无锡城终于打破了以解放环路为中心的单核心城市形态，在外围组建了多个城市商业次中心；;*/57;面对市中心商业和区域商业双重影响下 同时避免商业无法延伸、充分利用周边资源等优势建立新形象; 放眼现在、我们到底需要什么呢？; 建筑面积：3万㎡（其中一期12,000㎡） 开业时间：2010.9 经营业态：一期特色餐厅、休闲餐饮、主 题酒吧、特色零售、生活SPA 文化艺术等； 二期创意产业、工作室、主题 酒吧、创意酒店、画廊艺术婚 庆周边等； 知名品牌：星巴克、索非蜜斯 开 发 商：新港商业集团 盈利模式：只租不售 盈利方式：一期租金4—5元/㎡·天 二期租金6—7元/㎡·天 主营面积：一拖二、局部三层、面积100㎡ 经营状况：经营状况良好 、白天是一些旅 游观光及商务休闲消费，晚上 主要酒吧时尚消费场所 业态配比：餐饮43%、酒吧32%、零售25% 物 业 费：7元/㎡·月;滨湖区、荣巷项目——政府全部支持和改造、打造滨湖区历史文化街区 ; 项 目：克拉码头 区 位：位于新加坡市中部地带新加坡河上游，连接新老两个中心 规 模：占地近2.3万㎡， 功 能：餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施 销售模式：只租不售 开业时间：2006.12 开 发 商：嘉德置地 特 色：可以享受到上个世纪，四十年代风味餐厅、在街角户外啤酒座、享受西式歌手献 唱会、买到来自世界奇特礼物，看到当地多民族多元社会所产出纪念品 建筑风格：新加坡克拉码头经营成功，在于政府创意保留了原有传统建筑特色与文脉肌理;*/57;*/57;*/57;*/57;*/57;*/57;*/57;*/57;*/57;*/57;*/57;*/57;*/57;*/57; 展望未来、我们到底打造什么呢？; 该地块位于景 区与社区的交 叉口，西靠通 惠路，南依古 华山路，东部 和北部为河流。;;地铁规划图;地块SWOT分析;*/57;宏观矛盾：处于中心城区与非区域中心——无锡经济处于快速发展势头，宏观市场利好，但从 规划角度分析得出，本地块虽然处于中心城区，但并非规划为区域中心； 微观矛盾：国家政策、核心及区域商业——受到国家政策影响，住宅市场集体萎靡；地块距离 中心商务区2.5KM，受到市中心和区域商业影响大，开发同类产品难度大，必须寻找 商业项目新的突破； 地块矛盾：商业延伸受阻、地块不完整——从商业角度考虑，北面为蓉湖大桥、南面为惠山古 镇、东面为京杭大运河、仅仅只有西面利于商业延伸，地块由于被东西、南北走向 两条运河贯穿，分为不完整7个地块，阻碍整个商业串联性； 资源矛盾：周边资源众多但特色不明显——所在区域拥有惠山风景区、惠山古镇、古运河公园、 黄埠墩等，紧邻古运河；同时紧靠城市核心区，属于城市稀缺板块；无论在无锡旅 游资源中还是认知度方面，本地块周边资源都不具有鲜明特色； 产品矛盾：利益最大化与无锡品牌形象——此区域如若开发社区型或区域性商业，可满足利益 最大化；但考虑到五洲在无锡的品牌效应、以及地块的特殊性，承载者五洲新一代 商业地产转型产品，不得不慎重考虑地块产品定位； 客群矛盾：本地习惯以及外来消费场所——多数本地人都是较近场所进行消费，并且对特色餐 饮有兴趣、同时需要高服务质量及舒适环境，外来旅游人士大部分对市中心商业及