定价支持体系.docVIP

紫菘地产公司楼盘定价支持系统 一、项目背景简介 紫菘地产是一个房地产公司，主要经营。企业资源计划系统(ERP)是该公司为实现信息化管理而实施的计算机集成项目。项目按照公司发展战略需求，以公司信息化、自动化管理为目标，通过企业信息化中心平台、网络平台、企业ERP应用以及办公自动化系统的建设，以全面提高公司经营管理水平，提高企业综合经济效益，增强企业的竞争与应变能力。通过ERP的实施，将全面提高企业的综合效益，实现计算机资源共享和信息共享，向公司领导及时提供销售、财务和质量等重要信息，为领导快速决策提供有力支持，使公司管理制度化和规范化，提高公司的管理效益和管理水平，加速现代企业制度改革步伐，提高企业的市场综合竞争力，提高和销售对市场需求的响应速度。。我们还不能计算出因效率低下而给带来的无形经济损失，如果把这一部分也看成本，那将远远超出目前的计算数额。而如果开发出一个能满足业务要求的系统。无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本——地价、建安成本、税收及其他费用的总和二是竞争——市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况三是消费者——目标消费者能够接受何种价格。　　三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。　　成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本→侦察竞争对手的价格情况→加上预期利润视目标不同而比例不同→得出本楼盘价格。　　消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何→调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业→开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标→本楼盘最终具体价格。 参与者 雷晓玲、秦光华、王辉 创建日期 2006-4-1 最后修改日期 2006-6-15 问题、机会或指示的简要描述 紧急程度 可见性 年收益：元 优先权 建议的方案 1、房价比较混乱，企业决策带有一定程度的盲目性和投机性 ASAP 高 100,000,000 1 新开发 2、楼盘的定级因素数据不完整、不一致 3个月 不确定 5,000,000 2 快速地修改 3、缺少对管理信息和支持信息的访问 6个月 低 730,000 3 向用户提供易学易用的报告工具 4、业务数据的问题包括数据不一致和缺少编辑控制 6个月 中等 64,000 2 新开发 2、项目范围 2.1数据 经调查分析，紫菘地产公司欲采用消费者+竞争的定价策略，定价方法选用基于竞争导向的可比楼盘量化定价法，本系统定价模型拟采用可比楼盘量化定价法，以下简单介绍该方法。 针对许多楼盘均倾向与定性描述的现状，本方法尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的，地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。我们共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装修、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分，分值越大，表示等级越高。 2.1.1定级因素(受篇幅影响，下表及后续各表仅列举5项以说明问题) 表2.1.1-1 定级因素、指标与分值表 定级因素 指标 分值 位置 A.距所在片区中心区的远近；B.商业为临街或背街；C.写字楼为临街或背街；D.住宅区为距所在片区中心区的远近 A.最差(远)1；B.很差(远)2；C.一般3；D.很好(近)4；E.最好(近)5； 价格 A.百元以上为等级划分基础；B.商铺、写字楼、毫宅、普通住宅等级依次减少；C.价格是否有优势 A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5 配套 A.城镇基础设施：供水、排水、供气、供电B.社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地 A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善； 物业管理 A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费(元/月)；F.是否人车分流；G.物业管理商资质. A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5； 建筑质量 A.是否漏雨漏水；B.门窗封闭情况；C.内墙；D.地板；E.排水管道 A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5； 2.1.2定级因素权重确定 权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都