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假设开发法案例分析 案例：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000平方米，且土地形状规则；规划许可证可用途为商业和居住，容积率为5，建筑覆盖率为50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起共计50年。需要评估该地块于2004年10月出让时的正常购买价格。 估价过程如下： 通过市场调查研究，得知该地块最佳开发方式为如：商业与居住混合；容积率最大为5，故总建筑面积为50000平方米；建筑覆盖率适宜为30%；建筑楼层确定为18层，其中1~2层的建面相同，均为3000平方米，适宜为商业用途；3~18层建面相同，均为2750平方米，适宜为居住用途，故商业用途建面为6000平方米，居住用途建面为44000平方米。 预计开发期。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。 预计开发完成后的房地产价值。根据市场的调查分析，预计商业建成后可全部售出，居住建成后可售出30%，半年后再可售50%，其余20%需一年后才能售出。商业部分在出售时平均价格为45000元/平方米，居住部分售价为2500元/平方米。 测算有关税费和折现率。建筑安装工程费预计为1200元/平方米；勘测设计费和前期工程费及管理费等预计500元/平方米；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用的投入情况第1年需投入20%，第2年需投入50%，第3年需投入余下的30%，销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%，折现率为选取14%。据了解如果得到该地块，还需按取得价款的3%缴纳有关手续费。 求取地价。计算的基准时间定为该地块出让时间，即2004年10月。 假设该地块的出让总价V为。 建成后在总价值=【4500×6000/（1+14%）3 】+2500×44000×【30%/（1+14%）3 +50%/（1+14%）3.5 + 20%/（1+14%）4】=8829.33 （万元） 开发建设费用总额=（1200+500）×50000×【20%/（1+14%）0.5 +50%/（1+14%）1.5+30%/（1+14%）2.5】=6921.57（万元） 销售费用和销售税费总额=建成后的总价值×9%=8829.33×9%=794.64（万元） 购地税费总额=V×3%=0.03V(万元) V=8829.33-6921.57-794.64-0.03V 解V=1080.70（万元） 故单位地价=1080.70万元/10000平方米=1080元/平方米 楼面地价=1080/5=216元/平方米 备注：红色的小字体0.5，1.5，2.5，3，3.5，4 均为括号前的次方。 某城市定于2003年6月1日拍卖一块多层住宅用地，土地总面积为20000平方米，出让年限为70年，规划要求的建筑容积率为1.20。如果某一竞买方经过调查研究预计建成后住宅的平均售价为3500元／平方米，土地开发和房屋建安费用为1500元／平方米，管理费用和销售费用分别为土地开发和房屋建安费用之和的3%和6%，销售税金与附加为销售额的5.5%，当地购买土地应缴纳税费为购买价格的3%，正常开发期为2年，希望投入的总资金能获得15%的年税前收益率。那么，在竞买时，他的最高报价应是多少。假设银行贷款利率为5.49%。 　　设购买土地的最高报价为X。计算时，开发过程中发生的资金按均匀投入。 　　(一)用现金流折现法进行估价 　　因折现率就是预期收益率，所以，其折现率为15%。 　　(1)开发完成后价值现值＝20000×1.2×3500／(1+15%)2＝6351.61万元 　　(2)销售税金与附加现值＝6351.61×5.5%＝349.34万元 　　(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费现值＝20000×1.2×1500×(1＋3%＋6%)／(1＋15%)＝3412.17万元 　　(4)购买土地应缴纳税费现值＝0.03X 　　(5)所以用现金流折现法估价的土地价格Ｘ＝6351.61－349.34－341217－0.03X 　　X＝2514.66万元 　　(二)用传统方法进行估价 　　(1)开发完成后价值＝20000×1.2×3500＝8400.00万元 　　(2)销售税金与附加＝8400.00×5.5%＝462.00万元 　　(3)土地开发、房屋建安、管理费和销售费＝20000×1.2×1500× (1＋3%＋6%)＝3924.00万元 　　(4)购买土地应缴纳税费＝0.03X 　　(5)投资利息。地价和购买土地应缴纳税费的占用期为2年，土地开发、房屋建安、管理费和销售费的平均占用期为1年。 　　投资利息