城市土地增值动力机制及分配调控原则探讨——以大连市西岗区为例毕业论文.doc

Ｙ  ６９１２８９  城市土地增口恤叼研刚帆制簏计阻碉程挥＾口雌司  城市土地增值的动力机制及分配调控原则探讨 一以大连市西岗区为例 研究生：李燕茹 褥导教洚：韩增菇  专  韭：人史地理 研究方向：城市规划 串文祷萋： 关于城市土地增值，绝大多数文章都是单纯从理论探讨入手。直接研究实践 孛矮蹙｜曩鹭嚣箨及调控酶莠幂多。竞篓是对一定是度区域蠹蹭整磺究要是一巾 薄弱环节。因此，本文拟从城市土地增值量的测算入鼍三，以租值理论放区位论为 基础。分耪竣审圭蟪增馕蝓动力规刳，提基蓑酸最拣帝圭地蝶售姨整婚诗雾方 法，合理分配增值收益。 关键词：城审土地增值动力机制分配调控  刖  舌  当前在以多种形式实现公有制的政策背景下，土地财产作为稀缺的生产要素，已成为 各类企业资产的重袋组成部分。为此，如傅篱理好这部分目有资产，实现冀保值增德，使爨 产所有者和使用者充分合毽地分辜增值收益，在理论和实践上都舆有重丈意义。 首先，稳利于从动态观点出发，运用经济杠杆，优化用地结构 １９９６馨三胃露开酶全强人大＾矮会议稽出：程迸国琵经济持续、快速、健康发展，关 键撼实现两个具有盘局意义的根本转变；一是从传统的计划经济体制向市场经济体制转 变ｊ二是经济增长方式获疆藏垂舞集约型转变。这辩个稷本转变是涉及蜀戮瑟经济穗社会 发展各部ｆ１、各领域的一次深刻变藜，是一项跨世纪的战略举措，对于我国城市规划和建 设霹榉其有霆大的巍义。 作为一种特殊的资源，城市土地在两种体制下具有不嗣的利用方式。在计划经济体制 下，城市规划是藿民经藏在空闻上敬延续，套乏喜意拳左毫空瓣奄弱，没有傍毽援律缝京，± 地配爱任意性很大。结果撼土地配置呈现础一种杂乱无章的状态。结果摄许多小、散、亏 的工娃企业或者是“太面垒”的枧美大院占据着城市中心区的黄金地段，无法协调实理兰 ｔ效益。淡土地鹩潸珏价德梭＾力地繁钢在高墙之内．广聘方下．丽爵有浆抗民］＝厂还造 成了城市污染。而丰士会主义市场经济体制的建立，提供了供求、价格、竞争机制，为运用经 济税秆调整、优化土地弱罐方式剖造了条件。参照不丽地价系统及供求状况，评语城市± 地利用规划，达到优地优厢，劣地巧用。 箕搏恁滋，蘧逡虢市主缝蹭萤辑究，瑟姥傍变纯鹩敏感嚣位霄了清楚秘诀识。宓魏说 一５８６一 ｜ ＹＢ９１２８９ 城市土地增值的动力机制艇分配调拉原则探讨 三产对用地区位获利能力敏感性很大，从而提离丁城市中心用她的竞争性，稀缺性促使地 馀上涨。在制订竣市规划畦，要宠分认识这秘杖会经潞躲客理要求，势枣意识她加以；｝导， 对于不陶的行为主体，士地收懿的动态变化具有不同的意义。对于政府，它是财政的来源， 课税的蒸础，制订政策的指南；对于房地产商．它是投磷成功的标志，魁显示土地市场走向 的靖雨袭；而对予城市裁掰设计者，，它怒指定桶修正掰通规勰豹指标，协调番方面酌利益 的参考。因此，城市总体规划要结合城市土地收益的动态性，确定用地辩发方向，开发狂序 裙努期供渔数餮，对于蟪徐变饱幅度太蘸缝爱，在控裁往详毵申要黼凳适当翦主遣开发强 度指标。对于新城区，对变化幅度大的地块进行短期收益研究，一方面可以验｛：【ｌ＝城市建设 戆效率，拦磬，龟是矗续辑宠稚蔟瑙，有翱予甭辫完善±缝南场，为城帝规楚提袋更加雾燕 的地价资料。至于老城鲢，相似区位的收益差异是用地功能置换的客观依据。旧城中心居 楚翦适发终教穗工厂，｝迂载是缀好的倒涯。 此井。随着滕民外散及工广外迁，城市空间结构必然会发生变化。搬出的工厂、居民需 农郊区鬃新选择区位，一些新建筑补充到空缺土地上来，它们会对城市空间露局产生影 晌，为避免以前盼敦谢，城市规划应从磷下几方面调控： １．在综合现状分析及未来预测的慕础上，正确选择城市的发展方向，依据经济地理 孥蒙理，城市是褥经济联系最密切的方向发展。褥这一方向的遗定是自然条件、区位条件、 社会经济技术、隧域经济发展水平和区域城镇体系中分工协作及竞争因素综合作用的结 莱。 ２．预测城市备发展时期的产业结构，合理安排用地结构。 城搿产韭结稳蘸演棼褰一般熬巍稼，透誊一、二、三产鼗璺”一、＝、三”、“二、一、兰”、 “二、三、一、”、“三三、二、一”的结构发展，但对于舆体的城市，要针对其发展历史、区域条件、 爨露情凝其｛搴分提，以镬提高天珏颈溅的准确馕，鸯合邂安接建造结搬奠定基碳。 ３．在地价动态研究基础上，探讨ｉ她收益的时空变化趋势，优化酉已置城市主要地块。 其次，有剩予加强土地资源的管理。 我圜是一个人多地步的国絮，随着人口的迅猛增加，入地矛盾日盘尖锐。以耕地指标 为例，１９５７年我圈人均耕地为２．５９亩，到１９９５年锐减为１．１９亩，近４０年下降了５４妊。 依据土地辩ｊ周总体规剜，跌１９８６年至２０００年＋允许每年减步２００～３００万亩，嵇施总计只 允许净减少