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德国住宅所有权问题研究　 （摘要）　 本论文主要是以《德国住宅所有权法》为核心，研究该法在德国住宅所有权 问题上的具体应用。此处的住宅，尤其是指个人高层住宅，而不是一般的独立房 屋。德国于 １９５１ 年 ３ 月 １５ 日制定《住宅所有权暨永久居住权法》（简称为《德 国住宅所有权法》），由此建立了自己的建筑物区分所有权制度。该法共分四章、 ６４ 条，内容相当详尽。德国 １９５１ 年《住宅所有权法》的实施，使得德国的建筑 物区分所有权在 ２０ 世纪 ６０ 年代初期和中后期得到了急剧飞跃的发展，但是新的 问题也随之产生。在《住宅所有权法》颁布 ２０ 余年后，德国在 １９７３ 年两度对其 予以修正，即 １９７３ 年 ３ 月 ３０ 日的修正和 ７ 月 ３０ 日的修正。此后该法一直伴随 着历史的脚步不断的更新，２００７ 年德国再度对其进行了修正，新的《住宅所有 权法》于 ２００７ 年 ７ 月 １ 日正式施行，并已经获得各界好评。　 作为一部特别法，《德国住宅所有权法》一方面遵从了《德国民法典》物权 编里的基本原则，另一方面也在建筑物区分所有权的具体问题上有更加详尽的规 定。建筑物区分所有权及其构成、专有所有权、共同所有权、成员权这些都是《德 国住宅所有权法》里的重要概念，它们与《德国民法典》物权编里的所有权概念 有着紧密的联系，但因为其在所有权客体、所有权内容以及所有权人的法律责任 等方面的独特规定而区别于一般意义上的所有权。业主委员会的设置和权限、业 主之间的关系、管理者的职责权限，这些具体问题在《德国住宅所有权法》中也 有明确的规定，在本论文中都会具体加以论述。此外，本人还单独探讨了一些较 有争议的内容和对中国实践有较大借鉴意义的内容，如《德国民法典》物权编与 《德国住宅所有权法》在专有所有权问题上规定之矛盾，住宅所有权人大会以及 住宅所有权人的多数决定权，管理人的权责等内容。　 新近修改过的《德国住宅所有权法》和修订前的法律在框架上是没有根本 性的区别的，只是结合了实际操作中的问题进行了必要的删减和修改，更好地维 护了住宅所有权人的权益并简化了很多复杂的程序。在 １９７３ 年的修正之后，德 国法律界曾几度想对《德国住宅所有权法》进行修订都因为各方意见不统一而没 有实施。２００７ 修订之前的《德国住宅所有权法》已无法适应时代的需求。与此 同时，在最近几年里，德国房地产业的高投资回报率吸引了越来越多海外炒房团 和投机商人到德国投资。目前在德国房地产投资市场上，海外资本总额已经超过 了德国本土的资本量，并且海外投资资本仍在逐年递增。这样的局面促使德国政 府下定决心改革金融、法律等方面的政策，为国民购房扫清障碍，提供更多的便 利。新的《德国住宅所有权法》就是在这样的背景下产生。该法此次改革包括如 下重点内容：住宅所有权人在更多的问题上获得了多数决策权，住宅所有权人能 够更快更便捷地了解到与自己相关的法院判决、住宅所有权人大会决议，住宅所 有权人与住宅所有权人共同体以及其债权人之间的关系得到了更加清晰的界定 等。其中，本人着重关注了该次改革中两项具有重大实际意义的内容，即住宅所 有权人共同体的法律地位定性问题和住宅所有权剥夺的程序简化问题。　 由于新法于 ２００７ 年 ７ 月 １ 日刚刚正式施行，因此很难在短时间内找到根据 新法判决的具体判例，在本论文中采用的是德国一则关于住宅所有权管理人的判 例，该判例为 ２００６ 年德国联邦最高法院的判例，具有一定的时效性和代表性， 本人希望通过该案例的分析能够从实践角度探讨《德国住宅所有权法》的应用， 明确其地位和具体的操作流程。在综合了该案几次判决结果的基础上，本人也结 合了新法的内容给出了自己针对该案事实构成的几点分析。　 值得关注的是，在刚刚实行的中国《物权法》中也有关于建筑物区分所有 权制度的规定，即中国《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”。中国《物 权法》拿出专门的章节规制建筑物区分所有权问题是与中国房地产业发展现状和 长期的立法空白紧密相连的，这样明确的法律规定对我国相关领域的发展具有重 大意义。在结合法条的基础上，本人研究了中国《物权法》在建筑物区分所有权 问题上的具体内容，如专有所有权的界定、业主大会的设定以及其权限等内容， 还关注了小区的停车场问题和物业管理问题，并在这两方面与《德国住宅所有权 法》进行比较分析，指出我国立法上的不足并提出《德国住宅所有权法》值得我 国学习和借鉴的经验。　 最后本人对全文进行了概括，总结了《德国住宅所有权法》改革发展的历程。 该法的这次更新虽然历经曲折，但是最终取得了很好的效果，因为德国立法者适 时地关注了社会发展新变化并及时调整了相应的法律规定，这样的做法顺应了法 制建设必须适应社会发展的内在要求，也确保了《德国住宅所有权法》是一部充 满生命