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成功大盘启动模式研究 世联研究理论 融侨半岛 蔚蓝海岸 黄埔雅苑 万科四季花城 大盘启动模式结论 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 中心区·黄埔雅苑：47万m2 ，强势地段，强势地产商 南山后海·蔚蓝海岸：55万m2 ，滨海大道开通的最大获益者 二线关外·四季花城：53万m2 ，工薪白领的精神家园 参照系：《深圳销售龙虎榜》、重庆市场 成功大盘的启动模式 融侨半岛风临洲：36万m2 ，容积率1.56，3000亩大社区 大盘开发模式研究：大盘启动模式 案例选择标准： 市场上成功开发的项目 规模与本项目相当 重庆当地楼盘及外地楼盘 每期套数均价值：760套 启动配置：高架桥、小区商业 每期开发均值：12万平米 启动规模：约11万平米 生活体验模式：切实解决居家型业主生活需要 适用范围： 1、陌生区域，周边交通及生活配套缺乏 2、开发商有相当的资金实力开通道路或其他配套， 启动模式 时间轴 2002—2003 第一期 第二期 第三期 价格走势 12 13 分期规模 11 万M2 2003—2004 2004.2— 主力户型 120-160的3-4房 120-160的3-4房 120-1601的3-5房 3400 3000 2700 多层 项目总建350万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发11万，仅为总体1/30，一期启动时即修建空架桥，连通小区与其他区域的交通联系，同时小区商业配套逐渐到位，使区内业主生活不假外求 融侨半岛的开发分期 多层 高层 每期套数均价值：1667套 启动配置：缺乏 每期开发均值：18.3万平米 启动规模：8.4万平米 文化体验模式：蓝色经典的营销主题 适用范围： 1、价格低开高走，有充分上扬空间（郊区物业或市政规划有重大利好） 2、有特殊的自然资源（海洋、湖、山）等可以作为文化和生活方式宣传的基础 启动模式 时间轴 1999.11—2000.4 第一期 第二期 第三期 价格走势 20.3 25.9 分期规模 8.4 万M2 2000.5—2002.12 2002.5—2003.4 主力户型 70-120的2-3房 100-150的3-4房 100-200的3-5房 6600 6500 5300 首期缺乏配置 居住氛围不浓 项目总建55万，首期周边居住气氛不浓，缺乏配套，开发8.4万，仅为总体1/7，一期建成，社区氛围及配套逐渐到位，二期开始启动，迅速放量。 蔚蓝海岸开发分期 每期套数均价值： 753套 启动配置：缺乏 每期开发均值：11.98万平米 启动规模：10.7万平米 品质体验模式：高级会所的身份享受 启动模式 理论基础： ——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，会被大多数人认为此人在各方面都具有超凡的能力 ——新经济学观点：消费者是有限理性的 13.3 分期规模 主力户型 时间轴 2000.7 2002.1 2002.5 第一期 第二 期 第三期 第四期 2003.3 10.7 10.5 13.4 价格走势 9200 9000 9000 8500 首期配置：会所 总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。 万M2 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房 黄埔雅苑的开发分期 每期套数均价值： 641套 启动配置：300米花城商业街 每期开发均值：7.57万平米 启动规模：7.64万平米 情境体验模式：商业设施的生活享受 启动模式 理论基础： ——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求 理论基础： ——体验经济观点：消费者将美好的体验进行传播并产生放大效应 8.84 4.25 分期规模 物业类型 时间轴 1999年 2000初 2000-10 2001-10 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期 第六期 9.16 2002-5 2002-9 2001-5 7.64 9.13 8.39 5.58 价格走势 4100 3900 3800 3950 3900 3300 3600 多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅 首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务 首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。 万M2 万科四季花城的开发分期 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 * *