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灞桥区地块可行性报告 2008市土测字106号 地号BQ1-3-11-2 一、当前政策调控下的西安市房地产的基本状况 二、东郊市场的发展情况 三、项目周边的摸底 四、地块情况 五、经济指数分析 六、盈利水平及可行性结论 一、当前政策调控下的西安市房地产的基本状况 “415”新政已经过去两个半月，从目前的市场反应情况来看，就全国范围来讲各不相同， 也基本上和我们当初对市场的判断相一致。从二手房的成交来看，一线城市在经历了短期的市场急速萎缩之后，目前正处于市场恢复期，成交量和成交价格在近期都有一定幅度的同比增幅；二线城市的二手房市场成交情况一直相对稳定，市场并没有出现恐惧性的下跌也没有出现报复性上涨，而是在相对稳定的成交中保持相对的增幅。从一手房的发展情况来看，新政所带来的观望情绪，导致在新政初期市场的冷清，恒大一度宣布全国市场统一八五折，紧接着绿地、万科宣布全国部分城市采取差异化的价格，但这些地产大鳄这样做的目的其实有“一箭多雕”之目的；二线城市商品房市场在新政的初期，同样经历了客户的观望期，但成交一直相对稳定，但成交量有一定的下滑，处于“量跌价稳”的状况。虽然后来城市均价一度由六千降至五千七百多，似乎价格在跌，但这只是市场的假象。其实市场博弈才刚刚开始。从物业类型来看，住宅的价格在不同区域所表现的情况不相同，下跌、滞涨、稳定、上涨等价格表情在全国市场各有不同。因为中国经济发展的差异，地产市场水平的差异，购买群体的差异等因素注定了所反映的表情是不同的。而且在同一个城市的不同区域受新政的影响并不相同。总体而言，西安市这80多天的表现如何呢？ 1 “关中天水经济区”这一重大的利好。其实完全有能量抵触新政调控的影响。这也是西安市场目前市场相对稳定的一个重要的因素。新疆的喀什目前国家也有经济特区的规划，于是它的房价一夜之间从三千不到飞涨至四千以上，这就是政策利好的神效。“关中天水经济区”赋予了西安内陆型经济开发龙头地区的高度，西安迎来市场发展的最好时机。 2 大西安的概念隆重出炉。10年时间里，西安要建为面积800平方公里、人口1000万以上的国际化大都市，形成整个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点、华夏历史文化的传承点。 作为传统的居住集中地,随着浐灞板块兴起，已经成为全市地产开发的焦点区域之一，也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜，大批实力雄厚的开发商云集西安城东，进一步助推楼盘的旺销，尤为重要的是，在即将入市的新盘中，开发商对产品本身的创新与品质的关注和投入，进一步催生了西安城东楼市愈加成熟。沿东关向东一线，沿东二环两侧以及浐灞流域，这三块是构成城东楼市的三大热点。由于城东区域范围比较大，产品呈现出多元化局面。一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现使城东区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。 北面正邻地铁1号线纺织城站 南面仅临园丁小区 东南侧是浐灞新城 现状，为废品收购站及临街危楼 周边没有大型项目，主要有以下 楼盘： 　　　　　　　　　园丁小区（二期）项目 学校福利房 该项目占地约50亩，进行原园丁小区二期住宅小区及相关配套设施建设。　 浐灞新城（ 经适房 该项目占地约㎡ 总占地34亩 经济适用房 本项目的底层系6万平方米的综合体，涵盖大型超市、百货、影院、美食街、KTV、健身房、茶艺、咖啡、银行等。配套3万平方米的城市休闲广场　　　　普华浅水 该项目占地约开发临灞河亲水型住宅小区项目，主要建设高层、多层商品房及其他相关商业配套设施。 结论： 1.周边的楼盘定位均为中低端楼盘、城改性住房、及经济适用房为主； 2.纺织城自体配套薄弱，没有高端商业及大型购物中心； 3.东郊片区整体房价普遍偏低，商品房均价在4000元左右，经适房均价在3000元左右； 4.周边客户群主要以纺织城沿线厂区职工为主，收入较低； 5.地铁线加速周边物业增值速度，有一定升值空间。 四、地块情况 位置： 宗地位于正在灞桥区内，北侧为地铁线纺织城站，南侧为园丁花园，西侧为闲置用地，东侧紧邻东三环，隔路为待开发。 宗地参数： 地块为不规则L型， 项目2008占地面积24108.2㎡（折合36.162亩）， 土地用途为住宅，使用年限为70年， 容积率3.8。 具体见下图： 五、经济预算 灞桥区地块经济测算 一、土地成本 土地成本为6840万元，具体见下表： 单位：元/平米、万元 土 地 成 本 估 算 表 序号 项目名称 单方成本 小计 合计 备注 1 土地成本 6840 6840 190万元/亩 注：按照土地面积36亩计算 二、建筑成本 项目总建筑面积为110000平米，地上91