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房地产投资与项目管理 主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302 第2讲 房地产市场分析 房地产市场的一般问题 房地产市场分析 房地产市场调查的方法与程序 思考： 房地产市场属于哪种类型的市场？ 整体而言，现阶段我国房地产市场全部符合垄断竞争的标准。全国有5万多家开发企业，市场集中度非常低，全国市场占有率最高的万科不过1%左右；地段的差异性决定了房地产比其它绝大多数商品，更具有产品差异性；只要解决了钱的问题，基本上谁都可以做房地产开发，企业进退自由。 注意：房地产业的区域性很强，从某个城市或某个城区或某个地产板块分析，又存在一个或几个开发商市场占有率很高的现象，这也就产生了事实上的寡头垄断。所以从区域上来说，寡头垄断又是存在的。 区域性寡头垄断在前几年更为普遍。上世纪九十年代，一些基层政府或与政府关系密切的私人，纷纷成立各种性质的房地产开发公司，利用手中掌握的或廉价获得的大片土地进行规模化的房地产开发，从而主导了区域市场供应，例如大华集团在上海宝山区大场镇、恒大集团在浦东上南地区。 通过上面的分析，我们知道，在绝大部分具体环境中，我国的房地产市场都属于垄断竞争市场，这一市场形态虽然不是经济学中的最优，但却是现实中的较优，国家没有必要也不太可能对其进行过多限制。但对于少数特定区域中出现的寡头垄断，政府必须态度鲜明地予以抑制，以维护房地产市场的公平和效率。 2．1房地产市场的一般问题 2．1．1房地产市场的特征 1．房地产市场是信息不充分的市场 由于房地产市场与完全竞争市场的四个条件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场的重要特征。在房地产市场，房地产交易是买卖双方认真进行谈判的过程。某一物业的潜在买方既不知道市场上的一些买方已经出了什么样的价格，也不知道另一些买方准备出什么样的价格。对于卖方，他必须在不了解是否还有其他出价的情况下，决定接受或者拒绝现在的出价。一些具体交易和定价，都是在不公开的情况下进行的，交易结果在很大程度上不能真实的反应物业的价值。 2．1房地产市场的一般问题 2．房地产市场的区域性强 房地产商品的这种固定性，决定了房地产市场具有明显的区域性。这一区域性表现为：不同地区市场发育和完善程度千差万别；同一类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越大，对房地产投资者的意义就越小。 2．1房地产市场的一般问题 3．房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供给产品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。因此，房地产市场不可能是批量供给、规格化一的大市场，每一种产品都有其异于他种产品的地方。所以购买者想找到完全可以替代并具有相同吸引力的物业，是不太容易的。 2．1房地产市场的一般问题 4．地产市场的垄断性 土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。 我国的土地市场总体上是由国家直接经营的垄断市场。此外，地产市场交易的金额一般都很大，使进入地产市场的竞争者较一般市场大为减少，因而也容易出现垄断。 2．1房地产市场的一般问题 5．房地产市场是房地产权益的交易市场 房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房地产权利的重新界定. 从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交易市场，是权益的让渡市场。 2．1房地产市场的一般问题 6．房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏 当市场上出现某种房地产商品供过于求时，由于开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应市场需求拿出产品来投放市场，因此，这就导致了房地产市场对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。 2．1房地产市场的一般问题 2．1．2房地产市场的效率 市场效率，是指市场传递产品和价格的信息的功能。获得反映市场价格最新信息的时间通常可以用市场效率来衡量。 一个有效率的市场，应该有能力成功地平衡供求矛盾，迅速地传递产品信息并制定合理的价格。 一个无效率的市场中，人们需要更长的时间去综合信息，而且有些价格信息可能永远得不到反映。 相对于某些市场而言（如证券市场），房地产市场是一个低效率的市场。 2．1房地产市场的一般问题 1．房地产市场低效率的原因 1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。