大兴兴华园商业项目立项调研报告.doc

目录 序言 3 1.宏观环境分析 4 1.1经济环境分析 4 1.1.1总体经济环境 4 1.1.2北京经济环境 4 1.1.2大兴经济环境 9 1.2 政策环境分析 14 1.2.1 金融政策 14 1.2.2房地产政策 15 1.2.3商业政策 15 1.2.4其他 16 1.3 宏观环境总结 16 2.区域环境分析 18 2.1 区域界定 18 2.2 区域概况 19 2.3 交通状况分析 20 2.3.1大兴交通概况 20 2.3.2黄村交通概况 20 2.3.3本项目周边交通状况 21 2.4区域房地产分析 23 2.5区域商业分析 25 2.6区域人口分析 26 2.6.1区域人口增量 26 2.6.2区域人口就业情况 27 2.6.3区域人口收入 27 2.7区域配套现状分析 29 2.7.1周边商场分布状况 29 2.7.2公共配套状况 29 2.7.4机关企事业单位分布状况 30 2.8黄村卫星城发展态势 30 2.8.1黄村特点分析 30 2.8.2黄村卫星城规划 31 2.9区域环境总结 32 3.项目区域现代商业物业之行业分析 34 3.1本项目区域现代商业物业发展概述 34 3.2行业总体发展分析 36 3.2.1行业的界定 36 3.2.2行业现状特点 37 3.2.3 行业总体供应水平 38 3.2.4 行业价格水平 40 3.2.5区域行业发展趋势 43 3.3主要行业分析 45 3.3.1零售业 47 3.3.2餐饮业 48 3.3.3 娱乐业 49 3.3.4专业市场 50 3.3.5其它行业 51 4.本项目区域商业市场供应分析 53 4.1 本项目区域商业市场研究区域的界定 53 4.2 本项目所在地商业市场供应分析 55 4.2.1南部区域：帝园商厦（黄村路）核心商业区 59 4.2.2北部区域：枣园路为代表之专业市场（第二中心商业区域） 62 5.经营商户调研分析 63 5.1商户调查分析 63 5.1.1大型商场之目标商户调研 64 5.1.2超市之目标商户调研 72 5.1.3餐饮之目标商户调研 74 5.1.4娱乐行业之目标商户调研 79 5.1.5专业市场之目标商户调研 83 5.2商户要求附录（部分） 85 6.消费者调研分析 90 6.1本次调研的步骤与方法 90 6.1.1调研目的： 90 6.1.2调研时间： 90 6.1.3调研方法: 90 6.1.4 调研问卷设计： 91 6.1.5问卷质量控制： 92 6.2调研对象样本选择 92 6.3 消费者调研问卷分析 96 6.3.1消费心理 96 6.3.2消费能力 99 6.3.3消费习惯 101 6.3.4消费形式 103 6.3.5未来商业物业之期望 105 序言 经过我司与贵司的多次洽谈与接触，很荣兴能获邀请参与贵司之“大兴兴华园社区商业项目”（暂定名）。根据我司对全案策划工作的基本流程，我司现向贵司提供第一部分的市场调研报告，相信凭借我司对商业物业多年的工作积累之经验，本调研报告定会为本项目的发展提出充分的市场指导，并为项目后期的市场定位提供有利的市场依据。另外通过本次对本项目区域的全面调研，可以找出在项目开发期中存在的不利因素，以此为贵司能有效的来规避市场风险。 对本次项目区域的调研工作，我司共计利用10天的时间，从不同角度、不同时间段落及不同的调研方法，来整合本项目市场环境的各项目资源。需要特别说明的是，本次调研报告我司会站在客观的角度来分析问题，其主要的目的就是利用详细、深入、科学的市场调研，了解本项目的周边环境，掌握与项目相关的市场讯息，并通过最后的分析及论证，整合出项目的强势面，从而实现本项目开发的经济效益与社会效益最大化。 1.宏观环境分析 本章节将通过对影响项目的宏观环境主要因素，包括经济指标、政策导向、房地产以及商业市场等方面的分析，论证外部环境对于本商业物业的支持程度。 1.1经济环境分析 1.1.1总体经济环境 纵观近3年我国的经济变化，虽然受到全球经济低迷、伊拉克战事爆发、SARS病毒等不利因素的冲击，客观上受到一定程度的影响，但由于我国坚持实施各项宏观调控政策，国民经济总体发展状况保持良好。 2003年我国国内生产总值GDP为116694亿元，比上年增长9.1%，是1997年以来增长最快的年份；2003年人均GDP达到1090美元，首次突破1000美元。我国经济已经进入新一轮的增长周期。 1.1.2北京经济环境 本项目位于北京大兴的黄村镇，该镇作为北京重点发展的卫星城，其经济受到北京经济环境的直接影响较大。因此本部分报告将对北京及大兴的经济状况均给予较高的关注。 1.1.2.1综合经济分析 在全国经济发展大好形势的带动下，作为全国经济发展龙头，北京市总体经济状况在2003年度经济发展制