海南琼海富田金色荷塘房地产建设项目投资可行性分析研究报告.doc

琼海富田·金色荷塘房地产建设项目 可行性研究报告 二○一○年八月 目 录 第一章 总 论 1 第一节 项目基本情况 1 第二节 编制依据及研究范围 4 第三节 结论及建议 5 第二章 项目建设的背景及必要性 7 第一节 项目建设的背景 7 第二节 项目建设的必要性 9 第三章 市场分析 11 第一节 本项目商住社区的概念 11 第二节 海南目前房地产市场情况介绍 11 第三节 海南未来房地产市场预测 13 第四节 琼海房地产市场状况 15 第五节 项目所在区域房地产市场简析 16 第六节 本项目与其他项目相比较的优势 19 第七节 本项目前景预测 19 第四章 项目定位 21 第一节 功能定位 21 第二节 市场定位 21 第三节 定价策略 25 第四节 入市姿态及推广时机定位 26 第五节 销售方式定位 27 第六节 物业服务定位 27 第五章 建设地点及建设条件 28 第一节 建设地址 28 第二节 建设条件 28 第六章 建设规模及建设内容 32 第七章 建筑建设方案 33 第一节 项目总体规划方案 33 第二节 单体建筑方案 35 第三节 结构方案 39 第八章 公用工程 40 第一节 给排水工程 40 第二节 电 气 43 第三节 空调与通风工程 49 第四节 燃气设计 51 第五节 道路、舞池花坛、停车场与绿化 51 第九章 消防及安全 54 第十章 环境保护及节能 58 第一节 环境保护 58 第二节 节能措施 61 第十一章 项目组织及劳动定员 63 第一节 项目组织 63 第二节 劳动定员 63 第十二章 项目建设管理及招标投标 65 第一节 建设管理 65 第二节 招标投标 65 第十三章 项目实施进度 67 第十四章 投资估算与资金筹措 68 第一节 投资估算 68 第二节 资金筹措 71 第十五章 财务分析与评价 71 第十六章 风险性分析 77 总 论 第一节 项目基本情况 一. 项目名称 琼海富田·金色荷塘房地产建设项目 二. 建设单位概况 建设单位 琼海富田实业有限公司 建设单位概况 琼海富田实业有限公司成立于2007年4月25日，注册资金为2000万元，注册号888888889，法定代表人为，注册地定琼海市*****城。公司现有管理及技术人员共10人，是一家具有暂定资质的房地产开发企业（限于富田·金色荷塘项目开发）。公司主要经营：房地产开发经营；房地产租凭；房地产营销策划；商务服务；企业策划；建筑材料销售等。? 三. 项目拟建地点 琼海富田·金色荷塘房地产建设项目位于琼海市嘉积镇银海路北侧，福海路南边，西临嘉浪河，距离万泉河广场只有五分钟的路程。 四. 项目定位 根据琼海市客户潜在市场的判断，建议将该项目住宅定位为：中档偏高品质、中高级物业管理、中档价格的精品装修房。 五. 项目主要建设规模及内容 根据琼海市房地产发展现状和趋势,并结合地块情况进行项目开发，本项目拟建设6栋18层住宅楼、1幢3层商住楼。根据规划初步意见，项目规划指标：容积率2.0、建筑密度16.3%、绿化率40%。 项目拟建设： （1）总建筑面积44488.3m2，其中：商业铺面面积148.2m2；住宅建筑面积40355.8m2,底层架空层面积2143.5 m2。 （2）配套公用工程设施，包括智能安防和紧急救助系统、给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。煤气管道入户，智能化管理、宽带入户。 （3）配套各种娱乐设施，设网球场、羽毛球场、棋牌室、台球室、健身房、乒乓球室等健身娱乐设施，也可进行太极、舞蹈、体操、晨跑等户外有氧运动。 六. 项目总投资及资金筹措 本项目总投资12051.18万元。向国内银行申请中期借款6000万元，银行中长期借款按年利率5.76%计算利息。其余6051.18万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。 七. 主要技术经济指标 详见以下主要技术经济指标表： 序号 名 称 单位 数 量 1 总用地面积 m2 20197 2 总建筑面积 m2 44488.3 3 地面总建筑面积 m2 44488.3 计容积率建筑面积 m2 40504 其 中 住宅 m2 40355.8 商业铺面 m2 148.2 4 地下总建筑面积 m2 5 建筑占地面积 m2 3292.1 6 建筑密度 % 16.3 7 容积率 2.0 8 绿化率 % 40 9 总户数 户 680 10 机动车停车数 辆 146 其 中 地下停车数 辆 地面停车数 辆 146 11 总投资 万元 12051.18 其中 （1）土地费用 万元 3000.00 （2）工程