房地产法第六章教学辅导.docVIP

第六章 房地产开法律制度 第一节 房地产开发概述 一、房地产开发的定义 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。 二、房地产开发的类型 1、按房地产开发的目的不同，可分为以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发。以经营为目的的房地产开发是指房地产开发公司投资生产房地产商品，并通过房地产市场的转让，追求经营利润的开发活动。 以自用为目的的房地产开发是指房地产开发者为了满足自己生产、经营或消费需要的房地产开发活动。 2、按房地产开发的内容，可以分为基础设施建设和房屋建设。基础设施建设是指给水，排水、污水处理、设施建设；供电、通信设施建设；煤气或天然气、热力建设以及道路、桥涵、园林绿化、环境卫生等建设活动。“三通一平”或“七通一平”。房屋建设是指住宅建设、工业、商业、交通、仓库用房、文体科教用房等各类房屋建设。 3、按房地产开发的范围不同，可以分为新城区和开发和旧城区的拆迁改造。 还有按开发的规模大小，还可以分为单项开发、小区开发和成片开发。 三、房地产开发的特点 1、房地产开发是多部门协作活动。涉及规划、土地管理、勘测、设计、施工、市政、消防、环境、绿化、供电、供水、通讯、交通、商业、银行等部门。 2、房地产开发投资大。 3、房地产的开发周期较长。 四、房地产开发的原则 1、符合城市规划的原则 城市规划是在一定时期内城市发展计划和各项建设的综合部署，是人民政府建设城市和管理城市的依据，是房地产开发的依据。《房地产法》第25条规定：“房地产开发必须严格执行城市规划。”因此应当做到： （1）土地使用权出让的总体方案应符合城市规划，土地性质必须根据城市规划确定，出让的土地必须有规划控制指标。 （2）土地使用者按城市规划的要求开发、利用土地，在进行房地产开发时，必须吃国家批准建设项目的有关文件，向城市规划主管部门申请建设用地规划许可证，同时应按城市规划的要求合理确定各项技术经济指标。 （3）在开发建设项目的过程中，应严格执行规划设计方案；严格遵守出让合同的各项约定。若改变土地用途，应当征得出让方同意并经土地管理部门和规划部门的审批。 （4）城市规划区的建设工程应当经过城市规划主管部门的竣工验收。 2、坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则 经济效益是指房地产开发要进行经济核算，追求较好的回报率。 社会效益是指房地产开发对社会产生的效果和利益。 环境效益是指房地产开发对城市自然环境和社会环境所产生的影响。保护自然环境，提高生态效益是房地产开发改善城市面貌的重要任务。 因此房地产主体应做到： （1）政府及其房地产主管部门和房地产投资者，应自觉贯彻执行房地产法规定的“全面规划，合理布局，综合开发、配套建设”的指导思想，遵守城市规划和各项指标。 （2）政府有关部门引导房地产投资者树立全局观念，克服片面追求经济效益的思想。 （3）各级政府及其职能部门应保护房地产投资者的经济利益。 3、鼓励和扶持建设居民住宅的原则 鼓励和扶持建设居民住宅的原则是指国家和人民政府通过各种优惠政策，鼓励和扶持房地产投资者开发建设居民住宅，改善居民的居住条件。 第二节 房地产开发企业 一、房地产开发企业的定义 房地产开发企业是指以营利为目的从事房地产开发和经营的企业。 二、房地产开发企业设立的条件 《房地产法》和《城市房地产开发管理暂行办法》规定，设立房地产开发企业，应当具备以下条件： 1、有自己的名称和组织机构； 2、有固定的经营场所； 3、有符合国务院规定的注册资本。100万元以上的注册资本。 4、有足够的专业技术人员。必须有相当水平的经济管理人员和4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 5、法律、行政法规规定的其他条件 三、房地产开发企业设立的程序 1、申请登记 设立房地产开发企业应当向工商管理部门申请设立登记，领取《企业法人营业执照》，取得法人资格。 工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。 2、备案 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案： （1）营业执照复印件； （2）企业章程； （3）验资证明； （4）企业法定代表人的身份证明； （5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。 备案制度是政府加强对房地产开发的管理措施之一。 四、房地产开发企业资质管理 《房地产开发企业资质管理规定》（2000年3月29生效）第三条：“房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。 未取得房地产开发资质等级证书（以下简称资质证书）的企业，不得从事房地产开发经营业务。” 房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。 各资质等级企业的条件如下： （一