2011年年报2012年定期报表 房地产业培训.ppt

* 1、特殊情况下，已经交付使用，但未获得竣工验收报告情况下，统计人员可以对该房屋做竣工处理。 2、竣工后，经政府部门勘测，竣工房屋的实际面积与设计面积存在差异，则要调整相应的房屋施工面积。 * * 1、用于拆迁还建、统建代建的竣工面积2、学校、幼儿园、派出所、居委会等公益性设施建筑面积。3、人防地下室、自用房、抵债房 抵债房是否算作不可销售面积？ * 拆迁还建：比如盖回迁居民楼 统建代建：比如部委托盖办公楼，或者盖宿舍楼 * 例如：原没打算精装，但是后期为升值，再进行精装，则不应计入房屋竣工价值内。 投资建厂房，厂房里的设备不应该包括在竣工价值里。 但是在房地产里，设备一般指电梯、通风设备、循环水等设备，应该包括在竣工价值里。 * 举例：月报查询的时候，有的企业竣工造价过高，打电话问，发现其将前期的土地购置费等都算入“竣工价值”了，导致造价过高。所以在审核时，造价超过6000元/平方米，就得跟企业核实。 * 批准预售面积小于等于项目规划建筑面积 批准预售套数小于等于项目规划住宅套数 * 最需要注意审核关系。 销售额以合同为准，而不是实际支付数。 * 新增包括：拆迁安置房。开工后再填报销售。 * 去向：销售或者出租，或丢失。 审核时注意：例如，原来企业有一套200平方米的房空置，由于长期没有卖出，现在企业改为自用。那么200平方米只能在报表中丢失，而不能填入“不可销售面积”中去。 * 有的企业填报时，把企业所有的资金都填入该表。导致资金表数据很大而实际投资很小，要与企业进行核实。 比如说，总公司把所有要向项目公司拨付的资金都填入总公司的资金表。这样填报容易出现极值。 * 比如企业上半年从银行借了2亿元用于项目投资。年底的时候把2亿元还了。那么年报的时候报送资金表不能把还掉的2亿元扣减掉。因为这笔钱确实用于项目投资了。所以只计来源不计去向。 * * * 房地产制度包括各区县价格指数用 * 房地产制度包括各区县价格指数用 * 房地产制度包括各区县价格指数用 * * 前期里面包括编制项目建议书——编制可行性研究报告——项目评估——设计准备阶段（编制设计任务书）——设计阶段（方案设计、施工图设计） * 列入安装工程的内容需要具体内容具体分析。 * 工程款与工作量区别：工程款是公司通过财务拨给该项目的费用，与建筑工程没有直接关系，不能用支付或者预付的工程款作为工作量来统计。建筑工程以监理报告上的认定工作量为准。 不能简单以财务实际支付，其主要原因在于，财务实际支付数一般远远少于工程形象进度，会出现少报或漏报。 * 例如，电梯需要安装。但是运达施工单位后，还没有安装，则不算入“设备工器具购置”中 * 哪怕工程款现在支付了3个亿，或者一分钱都没有支付，这时填报的投资额都是50万元这个数。 * 非商品房建设投资：房地产开发企业接受委托，为其他单位代理建设项目完成的非商品房投资配套工程投资：为供出售、出租用的商品房屋工程配套的服务设施所完成的投资。具体指房地产开发企业为完成楼盘总体规划而进行的小区内的道路建设、以及为提高商品房品质而进行的绿地和其他必要设施所完成的投资 * 在房地产开发高度市场化的条件下，各地政府及企业都非常重视环境及产品品质，所以，该指标在总投资中的比重一般不能为空白 * 人防，不住人的地下室等应该填入其他。 * 在规划审批、土地供应、信贷税收方面享受国家优惠政策商品房。 如果建委批复没有这么明确，主要是看容积率和面积。 * 为反映“国六条”精神中“2006年6月1日后，新审批的商品住宅70%的套型建筑面积不超过90平方米”而设置，2008年以后，该指标更据有现实意义。 * * 如果单体建筑下面部分是商业营业用房，上面部分是住宅或办公楼，则基础部分投资额按面积拆分填报，然后填报商业营业用房投资完成额，再填报住宅或办公楼的投资完成额。 也体现了前期费用需要分摊投资的理念。 * 单纯一级开发也尽量分在各用途投资中。实在没有规划，填入其他 * 在建的不计入新增固定资产 * 讲课逻辑关系 * 这部分相当于竣工价值了 * 比如企业一个项目三栋楼，A楼建完之后，没有进行竣工验收，那么此时A楼暂不计入新增固定资产；如果A楼竣工验收了，计入新增固定资产。 房屋和土地开发，在建成交付使用后（一般以竣工验收合格为标准），即计算该工程的新增固定资产。 凡购置或自制达到固定资产标准（参照企业会计制度）的设备和工器具需要安装的，要安装就位后计入新增固定资产 不需要安装的，交付使用后，再计入 * 讲课逻辑关系 * 注意：完成土地开发投资可以按进度统计，但是完成开发土地面积只能一次性计入 * 有的企业说，已经有意向拿这块地，正在谈具体事宜，但是还没有正式合同获得土地使用权，需要填报该指标吗？不需要。以合同签订时间为准。