第四章 房地产开发融资.pptVIP

第一节 房地产开发资金的来源和筹集 房地产开发项目资金的分类 1．按资金所有权归属的不同可分为两大类，即所有者自有资金或称之为股本权益和企业负债或非自有资金。 2．按资金使用的时间长短不同可分为短期资金和长期资金。 3．按资金转移的方式不同，可分为固定资金和流动资金。 4. 房地产开发企业的流动资金如按其占用形态分，可分为储备资金、在建资金（即房产资金）、成品资金、结算资金和货币资金五个部分。 二、房地产开发项目资金的特征 房地产开发项目资金的特征，取决于房地产商品的特点： 三、房地产开发项目资金的来源 三、房地产开发项目资金的来源 三、房地产开发项目资金的来源 房地产股票发行程序 （2）申报 根据股权发行的管理权限．向央行提出发行股票申请，在递交申请书的同时，上报前述准备工作完成的各项内容。若是新成立的股份公司申请发行股票，另外还需提交的文件有：1）有关设立股份公司的批文；2）发起人认购不少于股份总额30％的验资证明等。 如果是申请增资发行股票，另需提供的文件有：1）经股东大会通过的增资发行股票的决议；2）经会计师事务所及其注册会计师签证的前两年度和本年度上一个季度连续盈利的财务报表等。 房地产股票发行程序 （3）股票发行 主要工作有：1）印制股票认购书；2）公告认股办法；3）承销者向社会公开发行股票, 承销者在股票缴款期限结束后，将所收股款划归企业验资账户，待验资通过后，再划入企业账户；4）公司向承销者和批准发行的央行填报实收股款报告书并召开股东大会，产生法人代表。5）印刷正式股票，并加盖公司公章和法人代表章；6）其他。 三、房地产开发项目资金的来源 第二节 房地产开发项目融资决策 第二节 房地产开发项目融资决策 第二节 房地产开发项目融资决策 编制资金投入计划，主要是根据开发项目基本的建设进度计划，和开发商与承包商签订的工程承包合同中的工程成本预算，施工组织设计中关于设备、材料和劳动力的投人时间要求，以及付款方式等来进行分项计算。 投入资金的分类可致划分为以下一些方面：（1）土地费用; (2）前期工程费;（3）建安工程费;（4）室外工程费;（5）公共配套费;（6）管理费;（7）其他费用. 将以上各项费用列表，并根据工程进度计划计算出每月或每季度的总费用支出，即为资金投入计划表 见教材P63页表（4-1） 第二节 房地产开发项目融资决策 第二节 房地产开发项目融资决策 二、拟定决策方案 二、拟定决策方案 1．使用资金所支付的费用，即资本占用费，包括（1）筹资过程中的资金与人力等耗费，即筹资费用；（2）特定条件下的机会成本。 2． 筹资过程中的筹资费用。该费用时是筹资中介机构劳动消耗的必要补偿；这种耗费包括金融机构代理发行证券支付的注册费、代办费．向银行借款的手续费等等。 3． 特定条件下的机会成本。该成本是指房地产投资者从企业内部筹资所形成的机会成本， 二、拟定决策方案 三、融资方案选优 三、融资方案选优 四、融资方案的组织实施和信息反馈 第三节 房地产开发项目的抵押贷款 一、房地产抵押贷款的基本条件和原则 二、 房地产企业抵押贷款的基本要求 三、办理房地产抵押贷款的基本程序 三、办理房地产抵押贷款的基本程序 6．债权银行接到计划部门批准立项的文件后，考察债务人和贷款项目的有关情况，审查其提供的抵押品，平衡贷放资金的来源与运用。 7. 在立项和考察基础上，债权银行与债务人进行债务谈判。 8. 谈判成功后，签订书面抵押贷款合同。 9. 公证部门对抵押贷款合同进行公证。 10. 债务人向债权人（抵押权人）移交抵押品或所有权证书。 11. 债务人运用贷款。 12. 债权人考察贷款使用情况。 13. 贷款到期，债务人偿还贷款，债权人归还其抵押品或房地产产权证书；如果债务人不能偿还贷款本息，债权人不同意延期还款，债权人有权依法拍卖抵押物抵偿贷款。 四、房地产开发企业融资文件的准备 五、签署贷款合同前需明确的主要问题 8．付息方式； 9．还本方式； 10．各种手续费用； 11．提前还款处理； 12．提款方式； 13．银行的监管检查权利； 14其他重要问题。 1．借款人； 2．贷款人； 3．贷款的性质和用途； 4．贷款金额； 5．贷款期限； 6．安全保障； 7．利率； 六、房地产开发抵押贷款中的主要费用 第四节 金融机构对开发项目贷款的审查 思考题 房地产开发与经营 房地产开发与经营 第四章房地产开发项目融资 房地产开发项目融资是指房地产开发企业为了确保房地产开发项目的顺利进行，而进行的融通资金的活动。 房地产开发项目资金，是指房地产企业用于房地产开发项目的财产和物资的货币表现。 一、房地产开发项目融资的基本涵