上海财富108广场营销.pptVIP

④ 深化老带新执行 主动向老客户询问其关系圈可能的客户名单，或者老客户办公室左邻右舍的公 司，然后主动上门拜访。 ⑤ 目标客户重点区域重点打击 每周销售员对莘庄、中春路区域办公楼，钢材市场，周边高档住宅小区派发项资料。 针对九星市场，结合九星网站上公司名片信息，采用定向直邮、彩信的方式进 行精准推广，然后将名单分配到各个业务员进行一对一客户跟踪。 ⑥ 开盘方式 首次开盘由于预售证的问题，在开盘前办理的2万元存款证明即可办理VIP的动作无法真实辨别客户的意向度，从而导致了解筹率低；为更精准的在开盘前锁定客户，开盘前一周通过缴纳5万元意向金的认筹方式吸纳了诚意客户。 开盘前4天整层客户提前选房，人为制造热销氛围。 开盘当天销售率92% 解筹率41% 3.5个层面为整层客户购买 二推后，仍有很多VIP客户没有选到房源， 12月3日，应市加推了 54套房源 开盘当天去化50%。 第四次开盘 认筹时间：2011年3月1日——2011年3月17日 开盘时间：2011年3月18日 推出房源：南楼9、10、23、24楼共计126套房源 5万元意向金购买VIP卡,享总价减2万再99折优惠。 办理VIP30卡张 开盘当天去化80%，均价33000元/㎡ 9 10 23 24 推出南楼高区和中低区产品 高低搭配，满足各层次客户需求 推盘策略 广告诉求调整: 以“现房”为推广方向，表现项目成熟价值；同时，通过“不限购、不限贷、不限户籍区域”的诉求点争夺住宅市场流出的客户，并在小众媒介渠道诉求稳定的高回报率（高租金回报、高升值空间）吸引投资客群。 第四、五次开盘销售中，由于精准的锁定目标客户，延续之前推广渠道，对九星市场、周边高档住宅小区进行推广，在后期的销售中，财富108广场每次开盘都位于上海甲级写字楼销售排名前列。其中南楼21-27层均为整层客户购买。6月份项目开始交房后，在没有媒体推广渠道下，通过老带新和老再购去化了剩余房源。 历时6个月 夺得项目部首个甲级写字楼项目 12个月,完成100%的销售率 我们将开发商预计17500的均价提升到了34000 我们做到了! 财富108广场营销成功总结： ①. 抓住了市场空白点 抓住了闵行区有需求无供应的市场空白点，树立了项目在区域内甲级写字楼品质标杆形象； ②.精准锁定目标客户 深度挖掘了区域内的自用客，以整层客户为营销重点； ③ . 价格逐步提升，成为区域价格标杆 项目销售价格远超中环办公楼，甚至超过了许多内环甲级办公楼价格。 上海的楼盘史上一定有它浓笔彩绘的一笔! THANK YOU! 失败并不可怕，笑到最后才是 大赢家！ 开始冒险！ 财富108广场 发 展 商：明泉银七星置业有限公司 项 目 位 置：闵行区七莘路1835号 总用地面积： 51230㎡ 总建筑面积：96157.6㎡ 产 品 类 型：2栋甲级办公楼和5层商业裙房，分为南楼和北楼；共767套办公楼，主力户型面积为47、52、80、147、155㎡ 交房时间：2011年6月 任务介绍 项目组就户型和公共部位、样板房等方面与开发商进行了细致沟通。在进行充分的市场调研后，中原建议开发商将原规划的200-300平米的户型改小，以方便小业主抵押和转让。 同时项目组建议开发商在开盘前开放样板房，样板房开放后，方正的户型和大虹桥的优势跃然呈现，吸引了大批来看客户。 我们是有准备而来的 2010年4月1日，中原正式进场。 前途似乎一片光明 5月份客户凭2万元银行存款凭证可办理VIP卡，由于办理VIP卡办理门槛低，最终140组客户办理了441张VIP卡，我们对首批开盘充满信心! 潜在的危险我们还没有意识到： 前期的筹客充足，开发商盲目乐观，对首批开盘充满信心，均价由原定的21000元拉到 25500元 原定于6月份开盘，由于预售证问题，开盘日期一拖再拖。 危机才刚刚开始 第一次开盘 推出房源：北楼8—16楼共162套 开盘当天仅去化106套（65%）， 均价却达到25500元/平。 危机1：客户不见了？ 危机2：我们真的找到真相了吗？ 在开盘前的4-8月推广中，我们预计七宝周边的客户无法消化财富108这么大的体量，客户必须往外区扩展。我们选择了常规媒体面向全市进行推广，甚至去温州做巡展寻找投资客——花费了大量的人力物力 252万 而事实是我们大部分的成交客户，都是项目区域内的客户 难道我们团队辛辛苦苦的前4个月准备都白费了吗？ 不！ 我们还有机会！ 收起颓势！从头开始！ 失败的真相在哪里？ 1、由于预售证问题，开盘日期一拖再拖；开发商盲目乐观，对首批开盘充满信心，均价由原定的21000拉到25500， 时间久、价格高，解筹率低（仅24%）前期VIP客户大多作废。