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房地产公司财务分析报告制度 第一章 财务分析报告 房地产公司财务分析报告是检查综合分析财务状况和经营成果，收集整理本单位和同行业有关的会计资料，定期不定期的进行综合分析和专题分析的报告。是根据《财务通则》规定和集团董事局的要求按年、季编写财务情况说明书，进行财务预测提供经营决策资料。 一、房地产开发经营情况分析 分析说明房地产工发公司财务状况时，首先应将公司本年房地产经营收入，已开发完成房屋、土地面积、尚未销售、出租、转让已开发完成房屋、土地面积，在开发房屋、土地面积，正在征用、批租土地面积等指标的实际完成数与计划数比较，说明计划完成和程度及其原因，并对财务指标的影响进行分析。同时还可以通过本年度实际完成数与上年或以前若干年度的相应指标的实际完成数比较，来分析公司的发展趋势及尚可进一步挖掘的潜力。 由于房地产的开发经营很大程度上取决于国家宏观经济形势、金融政策、房地产市场有效需求以及税收政策等，如果上述房地产开发经营环境发生重大变化，正在或将要对公司的财务状况和经营成果产生较大影响时，也应加以说明。 二、利润完成情况和盈利能力 根据损益表或利润表中的主要项目本年实际与上年实际数及计划数的对比，分析构成利润总额的各个项目的增减变动对利润总额的影响。对影响利润完成较大的项目，应分析其产生滑坡原因。主要分析方法是： 1、计算房地产经营收入利润率，评价公司房地产经营收入的盈利水平。 房地产经营利润率= 公司的房地产经营利润率如高于同行业其他房地产开发公司，说明公司在房地产市场销售、出租、转让房屋、土地时，在价格上有较强的竞争实力，在降低价格上有较大的空间。 2、计算营业收入利润率，评价公司营业收入的盈利水平。 公司的营业收入利润率越高，说明公司总体盈利水平越高，投资者权益越有保障。 3、计算资本利润率，评价投资者投入公司资本的获利能力。 资本利润率= 资本利润率越高，说明投资收益越多，投资者的风险越小，值得投资。 4、计算总资产利润率，评价公司运用全部资产的获利能力。 总资产利润率= 资产平均总额= 与本期利润一起计算，使不同资金构成的公司总资产利润率具有可比性，能够全面反映公司全部资产的获利能力。 三、资产负债水平和偿还能力分析 1、计算资产负债率，观察公司总资产中举债筹资的比重，评价人资金的安全程度。 资产负债率= 对债权人来说，公司资产负债率越低，说明债权人资金的“安全边际”越高，越有物质保障。 2、计算流动比率、速动比率，分析公司偿还短期债务的能力。 流动比率= 比率越高越好，因为比率越高，债权越有保障。这个比率一般要求保持在200%左右，即一元的流动负债至少有二元的流动资产为后盾。 速动比率= 速动比率一般要求保持在100%左右，因为此时的速动比率表示：即使不处理存货，也能偿付到期短债务。 3、计算存货周转率，已完开发产品周转率和应收账款周转率，分析公司流动资金的周转速度和使用效率。 存货周转率= 存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）÷2 存货周转率高，说明公司存货周转速度快，能以占用较少的流动资金开发完成销售、转让较多的房地产，使债务偿还有保障。 已完开发产品周转率= 期初已完开 期末已完开 发产品余额 发产品余额 已完开发产品包括已完开发土地、房屋、配套设施、代建工程、分期收款开发产品、出租开发产品和周转房。已完开发产品周转率高，表明公司开发产品符合市场需求能够及时销售、出租、转让出去，使公司获得较好的经济效益；如果低，说明已完开发产品滞销，应分析滞销的原因及哪些开发产品滞销。 应收账款周转率= 应收账款平均余额=（期初应收账款余额+期末应收账款余额）÷2 应收账款周转率越高，说明公司结算资金占用少，收账速度越快，偿还能力越强。 上述存货周转率、已完开发产品周转率和应收账款周转率是对资产负债率、流动比率、速动比率的补充。如果公司资产负债率偏高，短期支付能力不强，但只要存货周转率、已完开发产品周转率和应收账款周转率快，已完开发产品能够及时销售、应完开发产品周转率和应收率账款周转率快，已完开发产品能够及时销售、应收账款能够及时回笼，到期债务的偿还还是有保障的。 4、对年度已完开发产品计算其成本降低额和降低率，对成本计划或预算完成情况进行总的评价，然后再按各个开发项目分析其成本超降的原因。 已完开发产品 成本降低率 第二章 财务预警报告 一、及时了解国内外房地产行业发展现状，市场价格的变动掌握具有地区代表性行业的财务状况、损益情况等可比性财务资料、分析报告、动态因素、调整公司发展策略。 二、定期分析国内外房地产行业的标准财务值、参考评价本公司的优势与差距确定公司最佳标准方案。 三、定期分析公司全部财务指标，进行动态分析，及时、准确发出预警报告。 四、定期不定期分析银行存款比率波动、应收