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* 『多层与高层』/定价方法 动态价格=静态比准价+溢价空间 市场比较，确定权重，加权平均 市场增长溢价 规划利好溢价 营销措施溢价 外部溢价因素 内部溢价因素 项目成熟溢价 产品领先溢价 品牌信誉溢价 目前阶段可根据市场增长平均走势、分期开发案例总结来估计本项目溢价空间，其余因素仅能根据经验估算。 项目产品定位 价格定位 20% 地段、交通、品质、配套 7600 恒润新新家园 区位、交通 地段、品质、配套 品质、价位 区位、品质、物业类型 资源条件 10% 10% 30% 30% 权重 7900 梧桐花园 7800 御庭苑 6800 橘子国 8000 大观名园 均价（元/平米） 楼盘名称 多层： 多层静态比准均价=7530元/平方米 高层： 『多层与高层』/静态价格确定 20% 品质、区位 6500 阳光美地 25% 品牌、地段、区位、交通 7500 万达广场 5% 交通、品质 7500 鑫苑国际城市花园 价位、交通 交通、区位 区位、品质、价位 区位、品质、物业类型 资源条件 5% 5% 20% 20% 权重 5600 广济上上城 7900 梧桐花园 6800 橘子国 7000 大观名园 均价（元/平米） 楼盘名称 高层静态比准均价=6985元/平方米 项目产品定位 价格定位 近3年苏州市场总体住宅平均价格自然增长率为13%左右，预计2010年整体市场还有300-500元/平米的上涨空间。 项目产品定位 价格定位 因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。 [-3%，+3%] 可能误差 K 8％—10% 区域开发成熟溢价增长率 γ2 以市场经验估算为10% 规划、营销、产品、 品牌的溢价增长率 γ3 —γ6 13％ 市场价格自然增长率 γ1 多层7530元/㎡；（小）高层6985元/㎡ 静态比准价 P0 [0.85，0.9] 多因素协调值 M [0.97，1.03] 置信度综合修正参数 1－K 项目明年2010年销售，n值取1代入计算 动态增长年限 n —— 动态价格 Pn 指标数据范围 估算指标 参数 『多层与高层』/建立估算函数 构建价格估算函数为： 估算参数表： 项目产品定位 价格定位 『多层与高层』/动态均价范围 P多层?[ 8133.12，9283.81 ]（单位：元/㎡） P 高层?[ 7544.46，8611.88 ]（单位：元/㎡） 说明：目前本项目不确定因素较多，此价格仅为粗略估算 公寓价格不含装修 项目产品定位 价格定位 * * *