公寓楼房地产开发项目立项建设可行性论证报告书.doc

项目名称：XX公寓楼房地产开发项目 申请报告 建设单位：XX市XX实业发展有限公司 编写单位： 编写日期：二○○七年十二月 目 录 第1章 项目概况及申报单位概况 2 1.1 项目概况 2 1.2 项目申请单位情况 7 1.3 项目研究结论 8 第2章 发展规划、产业政策及行业准入分析 10 2.1 房地产业总体发展规划 10 2.2 房地产业政策 14 2.3 行业准入分析 23 第3章 资源开发及综合利用分析 25 3.1 资源开发方案 25 3.2 资源开发利用方案 27 3.3 资源节约措施 28 第4章 节能方案分析 29 4.1 建筑用能标准和节能规范 29 4.2 能耗状况和能耗指标分析 29 4.3 节能措施和节能效果分析 31 第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析 33 5.1 项目选址及用地方案 33 5.2 土地利用合理性分析 33 5.3 征地拆迁和移民安置规划方案 34 第6章 环境和生态影响分析 35 6.1 环境和生态现状 35 6.2 生态环境影响分析 35 6.3 生态环境保护措施 36 6.4 地质灾害影响分析 37 6.5 特殊环境影响分析 37 第7章 经济影响分析 38 7.1 项目投资估算 38 7.2 资金筹措 41 7.3 盈利能力分析 41 第8章 社会影响分析 42 8.1 社会影响效果分析 44 8.2 社会适应性分析 45 8.1 社会风险及对策分析 46 第一章 项目概况及申报单位概况 1.1项目概况 1.1.1项目名称 XX市XX实业发展有限公司XX公寓楼房地产开发项目。 1.1.2 项目建设单位 XX市XX实业发展有限公司。 1.1.3 项目建设地点 XX区碧水居D区1号商业街5-12户。 1.1.4 项目建设背景 XX市XX实业发展有限公司按照建设项目立项及申请用地程序，于2007年04月17日办理有两份《建设用地规划许可证》，；2007年05月12日取得两份《国有土地使用证》， 项目用地坐落在XX区碧水居D区1号商业街5-12户。临沿江西路及水宝路，本地块属于XX市城市发展规划区域。 所处区位交通便利，附近有沿江西路及宝源桥。现有商业繁华程度一般， 区域周围大部份正在建设施工,周边有威利斯花园、碧水居、滨江金利大酒店、假日酒店及市经委工业园等。公共配套设施正在完善。据目前发展趋势可预测，该区域未来居住生活环境规划良好。项目土地红线内已平整,达五通一平,建设进场条件成熟,项目的早日建设可以使土地实现其价值尽快地得到实现。 1.1.5 建设内容及规模 XX市XX实业发展有限公司委托长沙雨花建筑设计院XX分院对XX公寓楼房地产开发项目进行设计，设计方案经报XX市规划建设局审批同意，项目拟建共一栋联体公寓式商住楼，层高为九至十层，其中地下一层为停车场；第一至三层为商场及商场配套用房、四层以上为住宅，主要经济技术指标如表： 主要经济技术指标 表1-1 项目 单位 指标 总用地面积 平方米 3499.10 建筑占地面积 平方米 1995.35 总建筑面积 平方米 21835.46 其中 其中计入容积率面积 住宅总建筑面积 平方米 13586.15 商铺总建筑面积 平方米 5995.21 不计入容积率面积 地下车库面积 平方米 2254.10 容积率 5.60 绿化率 覆盖率 % 57.02 总户数 户 249 层数 层 9/10 总车位数 个 76 其中 地上停车位数 个 地下停车位数 个 76 1.1.6工程技术方案 1、项目定位 本项目以开发商丰富的开发建设经验及市场开拓经验,拟建设高品质的集商业、公寓住宅及停车为一体的综合性小区商住楼,以实现产品市场认可度高、项目利润最大化、资源利用最大化的战略目标。 2、目标客户及市场价格定位 项目开发结合其实际地理位置及地块周围环境因素,分析项目的目标客户主要定为XX市未婚或新婚人士、外来定居XX的单身人士、工厂工人或管理人事。 本项目位于XX区碧水居D区1号商业街5-12户，属于XX市城市规划发展方向，区域附近已建或正在建设的商住楼较多，未来有着良好的景观与规划，本项目销售定位根据区域市场定价的原则，结合本项目的自身位置、市场定位、区域发展等相关因素，选择项目区域附近同期同类档次的物业作为定价参照，同时参考目标客户对项目销售价格的感受分析，建议项目以“低开高走”的渗透模式为定价策略，项目商铺售价建议5000元/平方米，住宅售价建议2300元/平方米,停车场售价建议4万元/个。项目房地产销售期内，价格调整可在10%～20%。 4、项目开发进度 根据本项目实际情况,项目总开发面积21835.46平方