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开 创 新 世 界 XXXX城项目分析 目 录 剖析XXXX 周边楼盘分析 项目分析 目标消费者分析 品牌规划 推广策略 剖析XXXX 定位：中央商务社区 最近，XXXX重新定位为中央商务区 中央商务区简称CBD，英文全称为Center Business District。 中央商务区的最大特点在于其以办公为主，兼具会展、专业服务、酒店、居住功能，往往为集团公司的总部所在。 规划蓝图 占地6.19平方公里，是政府有史以来成片开发最大的土地项目 未来将建成一个集商贸、金融、外事、行政、居住、康乐和文化旅游于一体的新城市中心 共分15个功能区，402个地块，总投资预计需120亿元人民币，现已投入30多亿元 规划蓝图 西区以商务办公为主要功能，与北部天河中心区内的商务办公区一起构成广州市的新中央商务区； 东区则以居住、康乐为主要功能； 中心区将设置金融中心、商业中心、会议中心、行政管理中心、高级办公中心、贸易展览中心、旅游服务中心、文化娱乐中心、涉外办公区等。 规划蓝图 原规划写字楼与住宅的比例为7:3，现建筑面积减少150万平方米 每500半径范围建一块公共绿地，绿化率达到30% 东有占地27.69万平方米的珠江公园，南有15.21万平方米的海心沙市民广场，以及中心广场、文化广场 以″三横四纵″形成幅射型的的交通网络 建立中央商务社区的意义 对于市政府： 国际大都市的重要标志 未来经济活动中心，高度聚集焦国际、区域资本的经济形态 只有XXXX和天河中心区才能将城市地理中心与CBD如此完美组合 建立中央商务社区的意义 对于发展商： 重新定位给发展商重拾信心，商机无限 政府的大力扶持，令这个板块具广阔的发展前景 社会效益（品牌形象、知名度）和经济效益（高回报率）双赢 建立中央商务社区的意义 对于市民（潜在消费者）： 骄傲（身为广州人） 向往（城中之城） 拥有（身份象征） 享受（优越生活） 这里将是21世纪的住宅典范 作为未来新城市中心，XXXX必将成为二十一世纪住宅新典范 八十年代：五羊新城 九十年代：天河北，二沙岛 二十一世纪：XXXX 总 结 地段，地段，还是地段！XXXX是目前广州市内最优秀的地段，换言之，拥有这一地段的楼盘已经胜人一筹 然而在同一地段内（拥有同一观境）的楼盘，意味着很难找到其差异性，个性更难突显 总 结 政府只考虑经济效益（卖地），各发展商的实力参差不齐，势必影响整个XXXX的总体质素 可以说，要在XXXX的竞争对手中脱颖而出，必然是－－ 品牌、品质之争！ 周边楼盘分析 南国花园 总结： 号称XXXX的标志性社区，以指标性数据作为理性卖点，迎合消费者心理 只一味强调社区的卖点，忽略了目标群的心理诉求 其市场定位″广州第一花园″是一个以偏概全的定位 是目前板块内最大型的小区之一，销售业绩良好：达67% 总结： １、充分发挥开发商的品牌力 ２、标榜示范性智能化小区 ３、率先打出天长地久的服务品牌 ４、将未来的生活模式作为主要诉求 ５、销售业绩良好 金碧华府 定位：国际大都市标志性豪宅——超现代豪情主义， 卖点： 每户一个私家空中大花园 一梯一户，户户座北朝南 全面改写传统豪宅标准 贝高林园林设计 金碧华府 广告表现： 广告主题：豪宅领袖宣言 不同设计的私家空中花园为主要元素 列明小区的各项优特点即豪宅标准 金碧华府 总结： 一味强调豪宅和硬件，率先提出豪宅竞争就是豪气竞争的论点 勿视了人性化的一面，其实消费者更注重的人性化和个性化 发展商一如采取以往的宣传策略：高性叫卖 越过分强调豪华，越容易吓跑消费者 总 结 营销方面： XXXX早期以单体楼盘居多，近期热销多为小区型 每个楼盘的定位参差不同，造成各个楼盘之间相互呆板的关系，影响了XXXX的整体形象 面积大的单位比细单位好卖、有景观的单位最受欢迎 由于XXXX的提早炒作，这只“概念股”成了一只“次新股”，其市民关注度和火爆现象均不及番禺楼盘 总 结 推广方面： 各个楼盘只强