商品房预售合同转让问题研究.docVIP

内容摘要：商品房预售合同转让是指商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体,?预售合同的内容不发生变化,?由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人,?使第三人与预售人之间建立起新的民事法律关系。预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中转让处分的不是所有权。如果在转让人已经取得房屋的产权，则应按房屋买卖合同处理。商品房预售合同转让必须具备一定的条件和履行相应的程序。 ????关键词：商品房预售???预售合同???合同权利??转让 ????商品房预售合同转让是指商品房的预购人将其购买的尚未竣工的预售商品房再行转让的行为，又被称为“期房转让”、“商品房转预售”或“炒楼花”。[1]伴随着房地产业的迅速发展，商品房预售合同转让作为一种新型的房地产交易方式，在房地产交易市场中发挥着越来越重要的作用。它对于加速购房人资金流转、降低投资风险以及繁荣房地产市场等方面起着促进作用。但是，预售商品房再转让市场也存在“炒买炒卖”等投机行为，严重扰乱房地产交易市场的正常秩序，必须对其进行有效的引导和规范，使其朝着健康、稳定的方向发展，充分发挥其对社会主义市场经济的积极促进作用。 ????一、商品房预售合同与商品房预售合同转让 ????商品房预售合同是由房地产开发企业(预售方)与购房者(预购方)签订，由预购方先支付定金或预付款，预售方在合同约定时间内将建成的商品房所有权转移给预购方的书面协议。[2]商品房预售合同双方当事人的行为的本质是买卖行为，预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款负有交付房屋的义务。商品房预售合同是一种特殊的房地产买卖合同。除其特殊性外，具有买卖合同的一般性质。 ????商品房预售合同转让即“期房转让”,是商品房预售法律关系中的预购人将其购买的尚未竣工的商品房再行转让给他人的一种法律行为。这种转让是由预购人将预售关系中的债权或权利义务转让给第三人,使第三人与预售人(房地产开发经营企业)之间形成以原预售合同为内容的商品房预售法律关系。预售合同标的物是正在建筑、尚未竣工的商品房,其所有权尚未产生。预购方在预售合同履行中,虽交付预购款,但不享有预售商品房的所有权,其转让处分的,不是所有权。[3] ????二、商品房预售合同转让的法律性质 ????明确商品房预售合同转让的法律性质,是准确适用法律的前提。一般而言,商品房预售合同转让产生于开发商与买受人签订认购书或商品房预售合同后,所预售的商品房尚未竣工或者已经竣工但尚未取得房屋权属证书之前;合同所预售的标的物是正在建筑、尚未竣工的房屋,其相应的房屋所有权尚未产生;合同转让时,买受人将其与开发商签订的预购商品房合同的全部债权或权利义务转让给第三人(受让人)?,使新预购人与原预售人之间产生新的民事法律关系。 ????由于买受人根据预售合同履行了支付购房款的义务,但却未获得所预购商品房的所有权,因此,买受人与第三人签订的转让合同,所处分的不是房屋所有权,而是一种期待权。[4]买受人与第三人签订的转让合同根据转让时买受人已履行预售合同义务程度的不同,可以区分为商品房预售合同的债权转让和权利义务转让,凡预购人已全部履行合同义务的,为转让债权,凡预购人尚未全部履行合同义务的转让,是权利义务转让。但无论是债权转让还是权利义务,都属于债的转让。 ????1、预售合同债权转让无须事先征得预售人同意。我国《合同法》第79?条规定:“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”说明债权人可以不经债务人同意而自由处分自己的债权。债务人在民事法律关系中仅仅为民事义务的承担者,?如果原债权人和新债权人没有异议,?债务人向谁履行义务都是可以的。同时，《合同法》第80?条又规定:“债权人转让权利的,?应当通知债务人。未经通知,?该转让对债务人不发生效力。”因为债权转让可不必征得债务人的同意,?但债务人不能因债权转让而利益受损。同时也便于债务人如期正确履行义务。 ????2?、在预购人没有全面履行合同义务前提下所进行的权利义务转让,?事先应征得预售人同意。首先,?合同是当事人双方意思表示一致的产物,?合同当事人之间的了解信任程度,?尤其是各自的信用程度,?往往是达成合同的关键因素,?这也是诚实信用原则在合同中的体现。其次,?以预售方的事先同意作为预购人的权利义务转让的前提,?一方面可以防止预购人借权利义务转让逃避债务,?另一方面也可保证预售人有机会对受让人的资信能力、履行能力予以考察,?以使原预售合同得以正确履行,?从而保护预售方的合法权益,?在法律上也可平衡预售人、转让人(预购人)的利益。最后,?它与我国《民法通则》第91条关于“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的,?应当