基于改进回归和主成份分析的商品房定价决策模型.pdfVIP

理 论 新 探 基于改进回归和主成份分析的 商品房定价决策模型 李智锋 （武汉大学 信息管理学院，武汉 430072) 摘 要：中国的房地产具有很大的获利潜力。 虽然如此，但许多房地产发展商却不知道如何给房 地产进行定价，这是因为他们获取的顾客信息不够充分。 即使获取到信息也不知道如何合理运用，面 对众多的影响因子，决策者只能根据经验来制定价格。 文章运用改进回归分析和主成份分析建立商 品房定价模型来对房地产产品的价格进行了评估。 关键词：回归分析；主成份分析；商品房；定价模型 中图分类号： 文献标识码： 文章编号： （ ） F224.9 A 1002－6487 2011 02－0031-03 中国的房地产具有强大的发展潜力，房地产由于受到各 关因素的预测。 但如果参数是相关的即参数存在严重共线 方面的影响，房地产拥有一种不可预测性，特别是房地产价 时，线性回归就很难收敛。 这时就需要使用主成份分析，主成 格。 影响房地产价格的因素有很多，有经济环境的影响、投资 份分析可以使主成份线性不相关。 主成份含有绝大多数成分 者的影响，房地产物业地点、交通情况的影响，以及物价情况 所含有的信息量，可以代替所有的成分。 所以在模型中先使 的影响等。 这就造成了房地产市场的定价非常混乱。 发展商 用主成份分析后再使用线性回归。 最为头痛的是如何对物业进行定价。 因为合理的定价一方面 商品房定价模型，根据本楼盘所在区域的其他楼盘的特 能使开发商认清物业的价格，促进销售；另一方面可以使房 点及定价情况给本楼盘一个定价的方案。 本模型以房地产销 地产市场健康发展，不会因为单个楼盘的价格上涨引起其他 售策划考虑到的因素作为参数，收集一定区域范围内的楼盘 楼盘的跟风上涨。 如果可以建立一个科学数学模型，将会帮 的数据。 通过对参数的主成份分析的降维并且进行线性回 助发展商合理定价， 防止由于不合理定价引起楼价的虚高。 归，得出回归方程，再把本楼盘数据代入回归方程得出建议 此外，作为一个模型库驱动的决策支持系统来说，一个良好 应售均价。 的数学模型是商务人工智能的基础。 1.2 数学模型的建立 本文拟首先建立商品房定价的改进数学模型，对某一地 符号及含义： 区的楼盘数据进行分析得出该地区的楼盘的定价方程；然后 X1 为土地出让金。 我国土地属于国家拥有，土地出让金 再用这个地区的其他楼盘的影响因子作为检验用例，检验这 是国家一次性收取的房地产开发商 年的土地出让的费 70 个数学模型是否准确。 用，就是说土地出让金是国家出租土地使用权的费用。 根据 地段的不同，繁华的地段土地出让金较高，郊区的土地出让 1 建立数学模型 金较低。 X2 为建造成本，是指楼盘的建筑费用和简单的绿化费用 1．1 数学方法的改进 的总和。 数学模型为经济现象服务已非常普遍。 不是所有的数学 X3 为配套教育，是指