发展和完善我国房地产投资信托的思考.pdfVIP

2008年 1O月 社会科学家 Oct．,2008 (第 1O期，总第 138期) SOCIAL SC玎 TIST (No．10，GeneralNo．138) 经【济新视野】 发展和完善我国房地产投资信托的思考 王 辉 (江西财经大学 金融学院；江西 南昌 330013) 摘 要：房地产投资信托是我国房地产业新兴的一种融资方式。房地产投资信托可以通过直接贷款、股权投资 等方法，在不同层面、不同阶段为房地产开发项目设计出合适的个性化金融产品，它可以解决房地产开发的资金来源 问题，改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。但我国的房地产投资信托还处在起步和探索阶段。如 何有效地利用这一新的融资方式己经成为房地产业、金融行业乃至政府的重要研究课题。文章在借鉴美国房地产投 资信托经验的基础上，通过对我国房地产投资信托存在的问题进行分析，提出相应的解决对策。 关键词：房地产；房地产投资信托；融资方式 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1002—3240(2008)l0一O111—o4 作为国民经济的先导型产业 ，房地产业的增长可 地产信托市场带来了机遇。短短几个月，房地产信托 以拉动整个国民经济的发展。我国房地产企业由于历 产品如雨后春笋，仅2003年第四季度就发放了37个 史等原因，融资渠道比较单一。2003年央行 关《于进一 信托产品，募集资金共 35亿元。不过，在随后的一年 步加强房地产信贷业务管理的通知》(即 “121号”文 里，由于房价上涨过快，中央各部委加大了对房地产 件)的出台打破了房地产业原有的融资格局，出现了一 信托融资的监管力度，使得房地产信托又进入了冰冻 个不争的事实：中国房地产企业需要寻求新的融资途 期。2006年7月中旬，银监会下发了 关《于进一步加强 径。在此背景之下，房地产投资信托 (REITs)以其独有 房地产信贷管理的通知》；8月，银监会又下发了 关《于 的融资优势逐渐得到了我国政府和房地产业专业人 加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管 士的重视，引起了国内房地产商的兴趣。一般认为，房 和信息披露等有关问题的通知》。从 2006年7月开 地产投资信托是以发行受益凭证的方式汇集多数投 始 ，房地产信托计划发行数量、规模均有较大幅度缩 资者的资金，由专门的投资机构对投向房地产行业的 减，使得2007年房地产信托的整体水平相对于2006 资金进行专业化的管理，并且在将投资综合收益扣除 年有了大幅下降(如表 1所示)。 一 定佣金后按 比例分配给投资者的一种集合投资制 表1211116-2007年房地产投资信托对比 度。与其它不动产信托形式相比，它的主要特点是：集 年份 发行数量 发行规模 融资规模 合投资、委托经营、分散化投资、共同受益。 2006年 102个 176．17亿元 173．13亿元 2007年 54个 1215150万元 1145049万元 一 、 我国房地产投资信托的发展状况 数据来源：根据用益信托工作室的用益数据整理。 1979年我国第一家信托机构——中国国际信托 尽管信托的未来仍旧扑朔迷离，但是面对旺盛的 投资公司成立，我国的信托业经历了近 30年的发展 融资需求 ，面对未来良好的发展潜力，面对一个不可 历程，许多信托投资公司参与了房地产投资经营活 逆转的多元化融资趋势，更多人还是预期房地产信托 动。这段时期的房地产计划几乎都采取了贷款形式进 融资能够出现转机。 行融资，房地产信托只是一种辅助融资手段 ，投有受 统计数据表明，从资金运用方式上看，2007年房 到房地产开发商的重视。